[부동산FAQ] 재개발과 재건축의 차이는?

올해에도 서울에서 재개발·재건축 단지 공급이 활발하게 이루어질 전망입니다. 부동산 업계에 따르면 올해 서울과 수도권에는 총 13만여가구의 재개발·재건축 단지가 분양에 나설 예정입니다. 연초에는 롯데건설이 동대문구 청량리4구역(1425가구)을 재개발하는 단지가 분양을 준비하고 있으며 4~6월에는 기존 단지를 재건축하는 서초그랑자이(1446가구), 삼성동 자이아파트(1386가구) 개포그랑자이(3343가구) 등이 분양을 앞두고 있습니다.

이처럼 정비사업이 활발한 움직임을 보이자 재개발과 재건축의 차이를 궁금해 하는 사람들이 많아지고 있습니다. 차이점은 무엇이고 사업은 어떻게 진행되는 것일까요.

먼저 재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역의 주거환경을 개선하는 사업을 의미합니다. 또 상업지역·공업지역 등에서 도시기능을 회복하거나 상권을 활성화시키기 위해 재개발 사업이 진행되기도 합니다.

반면 재건축사업은 정비기반시설은 양호하지만 노후 또는 불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업을 뜻합니다. 재건축사업은 재개발사업과 다르게 이미 주거환경이 갖추어진 곳에 주택만 새로 짓기 때문에 민간사업일 가능성이 큽니다.

재개발사업은 도시를 새로 계획하고 상하수도, 도시가스 등의 기반시설을 새로 설치해야하기 때문에 공공사업의 성격이 강한 편입니다.

재개발과 재건축사업은 조합원의 자격 조건도 다릅니다. 재개발사업은 토지 또는 건축물을 소유하고 있는 대상에게 조합원의 자격을 부여합니다. 조합이 설립되면 사업에 동의하지 않아도 조합원의 혜택을 받을 수 있습니다. 하지만 재건축사업은 개발되는 구역의 토지와 건물을 함께 소유하고 있어야 조합원 자격이 부여됩니다. 아울러 재건축 주택 소유자는 조합 설립에 반대를 하면 조합원 지위가 박탈됩니다.

만약 재개발·재건축 조합원들이 새 아파트 입주권을 포기할 경우 이들은 조합으로부터 기존 주택의 가치만큼을 현금으로 돌려받습니다. 조합원이 분양권을 포기하고 현금청산을 받으면 해당 물량은 일반분양 몫으로 넘어가게 됩니다.

재개발·재건축 사업 시행 단계는 비슷하며 크게 기본계획수립, 안전진단, 정비구역지정, 추진위원회 설립, 조합설립, 사업시행인가, 관리처분계획, 착공 및 분양, 입주 및 청산 등 9단계로 정리할 수 있습니다.

간단하게 설명하면 기본계획수립시에는 기본계획서를 작성해 주민과 지방의회의 의견을 수렴하는 단계입니다. 안전진단 단계에서는 구청에서 노후 상태, 주거환경 등을 평가하고 이상이 있으면 한국시설안전기술공단이나 한국건설기술연구원 등을 안전진단 기관으로 지정해 정밀 진단을 실시합니다.

안전진단을 받은 후 정비구역으로 지정되면 주민들은 추진위원회 구성 및 조합설립 절차에 들어갑니다. 조합이 설립되면 조합원들은 사업시행계획서 등을 신청하는 사업시행인가 단계에 이르게 됩니다. 인가가 내려지면 조합은 시공사를 선정한 후 건축물 및 대지지분을 어떻게 분배할 것인지, 재건축 사업완료 후 부담해야 할 분담금은 얼마인지에 대한 내용을 담은 관리처분계획 수립에 들어갑니다.

관리처분계획 인가를 받으면 조합은 착공 및 분양을 실시할 수 있습니다. 공사가 완료되면 구청장에게 준공인가를 받고 입주를 하게 됩니다.