전문가들 “장기적으로는 집값안정에 효과 있을 것”
일각에선 헐고 다시 짓는 것만이 능사는 아니라는 우려도
올해 서울에 예정된 재개발·재건축 단지들이 안정세를 보이고 있는 서울 주택시장에 어떤 영향을 미칠지 주목된다. 대다수의 전문가들은 공급 부족 문제가 서울 집값 상승 요인으로 지목되고 있는 만큼 재개발·재건축을 통해 공급을 늘려 부동산 시장 안정화를 꾀해야 한다고 입을 모았다. 하지만 일각에서 재개발·재건축 사업은 일반 분양물량이 적고 아파트 값도 비싸 집값 안정 효과를 기대하기 어렵다는 우려도 제기돼 향후 서울 주택시장 향방에 관심이 쏠린다.
9일 부동산 리서치업체 리얼투데이에 따르면 올해 서울과 수도권에 총 13만5040가구의 재개발·재건축 물량이 집중됐다. 이는 전국 재개발·재건축 총 분양물량(20만8751가구)의 64%에 달하는 수치이며 서울이 6만여가구로 가장 많았다.
연초에는 롯데건설이 동대문구 전농동 청량리4구역을 재개발해 총 1425가구를 분양한다. GS건설은 오는 4월 서초구 서초동 무지개아파트를 재개발한 서초그랑자이(1446가구)를 분양할 예정이며 6월에는 개포주공4단지를 헐고 짓는 개포그랑자이(3343가구)를 분양한다. 5월에는 삼성물산이 강남구 삼성동 상아2차아파트를 재건축하는 자이아파트 1386가구를 분양할 계획이다.
재개발·재건축 분양물량이 늘어나자 업계에서는 이를 긍정적으로 평가하고 있다. 공급이 부족한 서울에 재개발과 재건축을 통한 주택 공급 물량이 늘어나면 집값이 안정될 수 있다는 것이다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “집 지을 땅이 부족한 서울에서 재개발 또는 재건축을 통한 주택 공급은 서울 집값 장기 안정화에 크게 기여할 것”이라며 “지어 지지도 않은 재개발·재건축 아파트 값이 오르는 것은 전체적으로 집값이 올라 상승하는 것 뿐”이라고 말했다.
이 밖에도 ‘수요와 공급만이 집값을 잡을 수 있다’, ‘재개발·재건축 장려 위주의 정책으로 서울의 주택공급을 확대해야 한다’ 등 정부의 재개발·재건축 규제 완화를 주문하는 목소리가 많았다.
하지만 일각에서는 재개발·재건축이 되레 서울 집값 상승을 부추길 수 있다는 의견도 나오고 있다. 최근 ‘똘똘한 한 채’를 추구하는 대기수요가 많아져 서울의 재개발·재건축 단지 가격은 상승할 수 밖에 없다며 결국 서울 지역의 재건축·재개발 분양시장은 현금 부자들이 독식하는 그들만의 리그로 전락할 수 있다는 것이다.
아울러 재개발·재건축 분양물량은 많지만 일반 분양물량 비율이 조합원 물량 비율보다 상대적으로 적어 공급효과를 기대하기에는 무리가 있다는 의견도 제기됐다. 실제로 올 3월에 분양하는 서초 그랑자이의 일반 분양물량은 167가구로 전체 공급가구의 약 10% 수준이다. 조합원 분양물량을 제외한 개포 그랑자이의 일반 분양물량 역시 전체 공급가구(3343가구)의 10%도 못 미치는 238가구가 공급될 예정이다.
정부의 부동산 규제가 풀려 조합원 매물이 시장에 나오면 공급이 늘어난다고 볼 수도 있다. 하지만 조합원 물량이 거래될 때는 이미 집값이 많이 올라간 상태이기 때문에 현금 부자가 아닌 일반 수요자가 공급 효과를 체감하기에는 어려움이 있다. 업계에 따르면 서울 강남권의 아파트 평균 매매가격은 약 9억8000만원으로 2년전 대비 2억원(26.0%) 가량 상승했다.
업계 관계자는 “서울 재건축 일반 분양물량은 전체가구 중 10% 안팎만 일반 분양 물량으로 나오기 때문에 공급을 늘리는데 한계가 있다”며 “재개발 뿐 아니라 도시재생 뉴딜사업, 혁신도시 사업 등 다양한 공급방법을 모색해야 한다”고 전했다.