정부 규제 강화기조 유지될 듯…최근 4년 분양물량, 공급 시작

30일 업계 등에 따르면 내년 주택시장은 정부의 부동산 규제 강화기조가 유지됨에 따라 현재의 안정세를 이어갈 것으로 예상된다. / 사진=연합뉴스

 

내년 주택시장은 정부의 부동산 규제 강화기조가 유지됨에 따라 안정세를 이어갈 것으로 예상된다. 여기에 대규모 입주물량은 주택시장에 적지 않은 영향을 줄 전망이다. 다만 비수도권을 중심으로 경기 하락폭이 확대되면서 지역별 주택경기양극화는 더욱 심화될 것으로 보인다.

 

올해 집값 상승폭, 지역별 차별화 심화풍부한 유동성이 투자수요 확대로

 

29일 업계 등에 따르면 올해 주택시장은 초양극화변동성 확대가 두드러졌다. 올 하반기부터 나타났던 집값의 급등이 서울을 포함한 수도권 일부지역과 대구·광주 등 일부 광역시에 한정되며 양극화는 더욱 심화되는 양상이다.

 

최근 3년간 동안 주택가격의 상승률은 높지 않았다. KB금융지주 경영연구소가 내놓은 ‘2019KB부동산 보고서에 따르면 2016년과 지난해 주택매매가격 상승률은 1% 초반 수준이다. 올해는 3%로 예상된다. 상승률이 높지 않았지만 특정시점에 특정지역의 상승률이 급등하면서 체감적인 주택가격 상승폭을 매우 크게 만들었다.

 

수도권을 중심으로 주택가격이 상승한 주요한 원인으로는 국내 유동성 확대와 매물 부족 현상이 꼽힌다. 부동산은 2014년 이후 주택경기 호황으로 선호도가 높아지기 시작했다. 이런 가운데 유동성이 풍부해지면서 투자수요 증가, 정책적 영향, 가격상승 기대에 따른 매물 감소 등이 맞물리며 주택가격은 급등했다.

 

주택거래량은 2015년 최대 거래량(119만호)을 기록한 이후 3년 연속 10% 내외의 감소세를 보이고 있다. 10월까지 거래량은 735000호다. 이는 전년 동기 대비 8.1% 줄어든 것이다. 올해 주택경기가 좋았던 대구와 광주를 제외하면 대부분의 지역에서 거래량이 줄었다. 서울을 비롯한 수도권은 매물 부족, 비수도권은 경기위축으로 인한 거래감소를 보이면서 지역별로 다른 양상을 보였다.

 

내년 주택시장 입주물량 증가, 미분양 적체 우려

 

업계에서는 입주물량 증가에 따른 미분양 적체로 인해 내년 부동산 시장이 불안해질 것으로 내다봤다. 최근 4년간(2015~2018) 연평균 분양물량은 약 40만호로 이전 10년 대비 54.2%나 증가했다. 이는 올해부터 입주물량으로 이어지며 공급증가 영향의 확산은 불가피한 상황이다.

 

공급과잉과 맞물려 미분양아파트 적체 가능성도 우려되는 부분이다. 최근 급격하게 아파트 분양이 증가했음에도 분양시장의 호황이 지속되면서 미분양아파트 수는 안정적인 수준을 유지하고 있다. 하지만 세부적으로 보면 비수도권의 미분양아파트가 지속적으로 증가하면서 일부 지역은 고점대비 50%를 상회하는 지역도 나타나고 있다. 특히 준공 후 미분양아파트는 증가하고 있다는 점은 다소 우려스러운 부분이다.

 

미분양 아파트 적체가 본격화 될 경우 주택시장에 미치는 심리적인 불안감은 상대적으로 클 것으로 보인다. 서동한 KB금융지주 경영연구소 부동산 책임연구원은 과거 미분양아파트와 입주물량 추이를 보면 입주물량 증가가 최고점에 도달한 후 미분양이 본격적으로 증가했다는 점을 감안하면 내년 미분양아파트 적체가 이슈로 부각될 가능성이 높다고 설명했다.

 

금융규제 강화에 따른 차입 제약과 금리상승에 따른 부담 확대

 

정부는 투기수요 억제를 위해 금융규제를 지속적으로 강화해 왔다. 주택가격이 급등한 직후인 지난 913주택시장 안정화 방안을 내놓는 등 규제 강도는 최고수준에 이르렀다. 특히 정부는 무주택자의 주택매수에 대해서도 실거주 목적이 아닐 경우 규제 대상에 포함시키면서 정부의 시장 안정화에 대한 의지를 표명했다.

 

대출규제로 인해 다주택자를 포함해 신규로 주택을 구입하려는 수요자의 부담은 커진 상황이다. 전반적인 주택수요도 위축이 불가피할 것으로 보인다. 이러한 상황에서 한국은행이 지난 11월 말 기준금리를 1.75%로 인상하면서 수요자들의 주택구입에 대한 부담은 더욱 증가할 전망이다.

 

서 연구원은 금리의 소폭 상승으로 주택가격이 안정된다고 보기는 어려우나 추후 지속적인 상승에 대한 부담이 존재 한다무엇보다 신규 주택구입 수요의 경우 시장에 진입하는데 부담스러울 수밖에 없다고 설명했다.

 

정부 내년에도 규제 강화기조 유지할 듯

 

올 하반기 들어 주택경기가 급등하면서 정부는 투기 및 조정지역 확대, 대출규제 강화, 공급 대책 등을 단기간 내에 발표했다. 정부의 안정화 방안에는 다양한 방안이 포함됐으나 무엇보다 금융규제 강화를 통한 수요억제와 수도권의 주택공급확대가 골자이다.

 

최근 들어 주택시장은 매매가격이 하락하면서 안정세를 보이고 있는 가운데 청약시장 규제, 분양원가 공개 등 시장안정화 대책이 꾸준히 제기되고 있다. 안정화 될 것 같았던 주택시장의 가격급등을 경험한 만큼 주택시장 침체가 지속되더라도 기존의 규제 강화기조가 변화될 가능성은 낮아 보인다.

 

또한 경착륙이 우려되고 있는 비수도권 지역의 경우 경기부양책을 발표하는데 한계가 있을 수밖에 없다. 과거에도 지방주택시장이 침체됐음에도 불구하고 비수도권지역의 투기과열지구 해제는 수도권 경기 침체 이후에나 이뤄진바 있다.

 

매매시장 전반적으로 안정지역별 주택경기양극화는 지속

 

내년 부동산시장은 전반적으로 안정되는 가운데 양극화는 더욱 심화될 것으로 예상된다. 정책적 이슈와 유동성 등이 맞물려 서울을 중심으로 주택가격이 급등했으며 이로 인해 주택시장은 올해 말까지 비교적 양호한 경기의 흐름을 보였다. 특히 분양시장의 호황은 주택경기 호황에 대한 체감을 더욱 높게 만들었다.

 

하지만 비수도권을 중심으로 경기 하락폭은 확대되고 있다. 내년 주택시장은 서울의 상승폭이 크게 둔화되면서 전반적으로 안정적인 시장이 될 것으로 전망된다. 비수도권 지역의 가격 하락폭은 더욱 커지면서 경기침체에 대한 우려가 확대될 가능성이 높다.

 

향후 주택경기 흐름의 관건은 경기도 지역이 될 것으로 보인다. 경기도는 지역별로 경기편차가 심하게 나타나고 있지만 여전히 양호한 경기흐름을 보이고 있다. 하지만 서울의 주택가격 상승이 둔화되고 입주물량 증가에 따른 영향이 확대될 경우 전반적인 가격 조정가능성이 크다.

 

서 연구원은 경기도의 주택시장이 유지된다면 전반적인 주택시장은 상승세 소폭 둔화 수준의 안정적인 시장이 될 가능성이 높다경기도 지역이 하락한다면 주택시장 경착륙에 대한 우려가 크게 부각될 수도 있다고 설명했다. 

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