[2018정책이슈 TOP10]④ 정부·부동산시장, ‘집값’ 놓고 줄다리기

​2018년이 막을 내리고 있다. 문재인 정부 집권 2년차를 맞았던 올해는 유독 정책이슈들이 많았다. 북핵 위기 상황 속에서 극적으로 이뤄진 남북정상회담과 북미정상회담은 ​국내외에서 가장 큰 이슈로 주목받았다. 경제 관련 정책 이슈도 유독 많았던 한해였다. 문재인 정부가 소득주도성장 등 주요 정책 공약에 드라이브를 걸면서 담론이 격렬해진 가운데, 국민 체감도가 큰 노동·교육 관련 이슈를 둘러싸고도 찬반 여론이 들끓었다. 시사저널e는 올 한해 국민적 관심이 가장 컸던 정책이슈 10가지를 되돌아보고 현재 상황과 향후 과제 등을 짚어봤다. [편집자 주] ​

부동산 정책은 역대 어느 정부에서도 숙명의 난제였다. 올해 문재인 정부도 집값 안정화를 위해 크고 작은 대책을 여러 차례 쏟아냈다. 정부는 특히 금융, 공급대책을 아우르는 종합부동산대책, 이른바 9·13 부동산대책을 통해 종합부동산세, 다주택자 대출 규제 등을 발표했고, 9·13 부동산대책의 후속조치로 주택 청약 제도를 개편했다.

◇ 종부세 최고세율 3.2%까지 인상…대출 규제도 발표

먼저 정부는 ‘9·13 부동산대책’을 발표하면서​ 조정대상지역 2주택 이상 보유자와 그 외 지역 3주택 이상 보유자의 종합부동산세(종부세) 최고세율을 2%에서 3.2%로 1.2%p 올렸다. 조정대상지역은 주택 가격 상승률이 물가 상승률의 1.3배를 초과하고 청약 경쟁률이 5대1을 넘는 지역이다. 서울시와 세종시 전역과 경기, 부산, 대수 등이 이 지역에 해당된다.

정부의 종합부동산대책 발표로 종부세 부과 및 인상 대상이 대폭 확대됐다. 1주택자 보유주택의 과세대상 공시가격 기준은 현재 9억원 이상에서 6억원 이상으로 확대됐고, 과표 3억~6억원 구간도 신설됐다. 세율은 0.7%로 0.2%p 인상했다. 서울 지역의 경우 대부분 6억 이상 종부세 부과 대상에 포함됐다.

다주택자에 대한 규제도 강화했다. 2주택이상 보유세대는 규제지역 내 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출을 금지했고 1주택세대는 규제지역 내 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출을 원칙적으로 금지시켰다. 다만 추가 주택구입이 이사, 부모봉양 등 실수요이거나 불가피한 사류로 판단되는 경우에는 예외를 허용했다.

◇ 정부 “다주택자 규제지역 내 주택담보대출 금지”

정부는 대출 규제도 발표했다. 정부는 주택을 보유한 사람이 투기지역 등 규제지역 내 주택을 구입할 때 주택담보대출을 받지 못하도록 했다. 규제지역 내 공시가격 9억 원 초과 고가주택에 대해서는 무주택자라도 실거주 목적이 아니면 주택대출이 금지된다.

주택담보대출뿐만 아니라 전세대출 받기도 쉽지 않게 됐다. 올해 10월부터 부부합산 연 소득이 1억원이 넘는 1주택자와 2주택 이상 보유자는 주택금융공사의 전세대출보증 상품을 이용할 수 없게 된다.
 

전세대출보증은 세입자가 은행에서 전세자금 대출을 받을 때 주택금융공사가 제공하는 최대 2억원 한도의 대출 보증이다. 임차보증금 5억원 이하(지방은 3억원 이하)인 전세 계약을 체결하고 보증금의 5% 이상을 지급한 가구주가 대상이다. 지금까지는 전세대출을 받을 때 소득이나 주택 보유 여부 관련 규제가 없었지만 앞으로는 다주택자나 소득이 많은 가구는 전세대출을 받기가 어려워질 전망이다.

다주택자에겐 규제 지역 내 주택담보대출(주담대)을 금지하고, 실거주 목적 외 고가주택 주담대도 금지했다.

아울러 2주택 이상 보유자는 전세자금대출 공적보증이 금지되는 등 전세보증요건을 강화했다. 이에 소득 대비 원리금 상환액 비율을 따지는 총부채원리금 상환비율(DSR) 규제도 본격적으로 시행돼 대출규제가 한층 강화됐다.

◇ 9·13 부동산대책 후속조치, 청약제도·무주택자 문 넓어져

정부는 9·13 부동산대책의 후속조치로 수도권과 광역시 등지에서 민영주택 추첨제 물량의 75%가 무주택자에게 우선 공급되는 등 주택청약제도의 규정을 확장시켰다. 이에 무주택자의 내집 마련 기회가 한층 더 넓어질 전망이다.

특히 정부는 투기과열지구와 청약과열지역, 수도권, 광역시 등지에서는 민영주택 청약 시 추첨제 물량의 75% 이상을 무주택자에게 우선 공급시켰다. 잔여 주택은 무주택자와 1주택 실수요자(기존주택 처분 조건)에게 우선 공급하고, 이후 남는 주택이 있을 경우 1순위(다주택자)에게 공급하기로 했다.

기존 추첨제에서는 주택 소유 여부와 관계없이 거의 동등한 기회가 부여돼 왔으나 이번 개정안 시행으로 무주택자에게 문호가 넓어지게 됐다. 주택 청약 방식은 무주택 기간이나 부양가족 등의 조건을 점수화해 순위를 매기는 가점제와 일정 조건이 되는 집합에서 뽑기를 하는 추첨제로 이뤄진다.

구체적으로 85㎡ 이하 규모 민영주택의 경우 수도권 공공택지와 투기과열지구에서는 100% 가점제로 나오고 청약과열지역에서는 가점제 75%, 추첨제 25%의 비율로, 이외 지역에서는 가점제 40% 이하에서 지자체 자율로 각각 공급된다.

이에 반해 85㎡​ 초과 주택은 수도권 공공택지에서 가점제 50% 이하에서 지자체가 비율을 결정하고, 투기과열지구에서는 가점제와 추첨제 각 50%로, 청약과열지역에서는 가점제 30%, 추첨제 70% 비율로 각각 시장에 나온다.

신혼 기간에 주택소유 이력이 있는 신혼부부는 특별공급 대상에서 제외된다. 혼인신고일부터 입주자 모집 공고일까지 주택 소유 이력이 있으면 대상에서 제외되는 것이다. 신혼부부 특별공급의 1순위는 유자녀 신혼부부이고, 2순위는 무자녀 신혼부부, 시행일 이전 기존 주택을 매각하고 무주택기간이 2년 지난 신혼부부로 이뤄졌다.

또 이번 청약제도개편에서는 자녀가 부모집에 살면서 부양가족 점수까지 받는 불합리한 점을 개선하기 위해 주택을 소유한 직계존속은 부양가족에서 제외하는 조항도 포함됐다. 다만 60세 이상 직계존속이 주택을 소유하고 있더라도 자녀가 청약으로 주택을 마련해 독립할 수 있도록 기존과 같이 자녀를 무주택으로 계속 인정하도록 했다.