주택 소유이력 신혼부부 무주택자 제외…전매제한·거주의무기간 대폭 늘어
9·13 부동산대책의 후속조치로 개편된 주택청약제도가 내일부터 본격 시행된다. 아울러 공공분양주택의 전매제한·의무기간 등도 강화된다. 새롭게 개정된 사항이 많은 만큼 예비청약자들은 꼼꼼한 청약전략을 짜야할 것으로 보인다.
◇민명주택 공급 시 ‘무주택자’ 우선…수도권·광역시 등 투기과열지구·청약과열지구 대상
8일 국토교통부에 따르면 무주택 실수요자에게 신규 주택이 우선 공급되도록 하는 ‘주택공급에 관한 규칙’과 ‘주택법 시행령’, ‘공공주택 특별법 시행령’ 등이 11일부터 시행될 예정이다. 변경된 부분이 많은 만큼 분양 자격을 꼼꼼히 살펴야 한다는 게 업계의 중론이다.
민영주택 공급 시 공급지역과 전용면적에 따라 가점제와 추점제 대상 물량으로 나뉘는데 이번 개정안이 시행되면 추첨제 대상 주택의 75% 이상은 무주택자에게 우선 공급된다. 대상 지역은 수도권·광역시 등 투기과열지구·청약과열지구 지역이다. 잔여 주택은 무주택자와 1주택 실수요자에게 돌아간다. 이후 남는 주택이 있는 경우 1순위에 공급된다.
또 부정 청약 등으로 공급계약이 취소되는 물량이 20가구 이상 발생할 경우 해당 지역에 거주하는 무주택자 가운데 추첨을 통해 당첨자를 뽑아야 한다. 현재 입주자격 등의 별다른 제한 없이 당첨 취소 물량을 노릴 수 있었지만 이 역시 무주택자 중심으로 바뀌는 셈이다.
기존주택을 처분하는 조건을 승낙한 1주택자는 처분 계약 사실을 신고해야 한다. 단 입주 가능일로부터 6개월 이내에 처분해야 한다. 기존주택 처분 조건을 이행하지 않으면 사업주체가 공급계약을 해지할 수 있다는 내용이 공급계약서에 명시된다.
국토부는 상황에 따라 불가피하게 기존 주택을 처분하지 못한 1주택자는 사업주체가 공급계약을 해지할 수 있도록 해 벌금 등 형사상의 처벌을 받지 않도록 했다. 다만 고의적으로 매각하지 않는 경우는 주택법 제65조제1항 위반에 따라 형사상의 처벌이 가능하다.
◇‘분양권 소유자·주택 소유이력 신혼부부’ 무주택자서 제외
분양권 등을 소유한 경우도 무주택자에서 제외된다. 개정안 시행 이후에는 입주 모집공고, 관리처분계획과 사업계획승인을 신청한 주택에 대해 공급계약 체결일이나 분양권 등을 매수해 잔금을 완납하는 날부터 주택을 소유한 것으로 간주한다.
또 분양전환 공공임대주택을 포함한 국민주택의 일반공급에 당첨돼 입주까지 무주택 세대구성원을 유지해야 하는 사람도 분양권을 취득하면 기존에 계약된 국민주택에 입주할 수 없다.
신혼기간 중 주택을 소유한 이력이 있는 신혼부부는 앞으로 특별공급에서 제외된다. 다만 시행일 전에 기존 주택을 처분하고 특별공급을 기다렸던 신혼부부는 무주택 기간이 2년을 지난 자에 한해 2순위 자격이 부여된다.
아울러 세대주의 동거인이나 형제·사위 며느리 등도 청약자격을 부여받을 수 있다. 주택을 소유한 직계존속은 부양가족 가점에서 제외된다. 공급계약이 취소된 주택을 재공급 받은 사람은 당첨자로 관리된다.
◇전매제한·거주의무기간 대폭 늘어…11일 이후 모집승인 단지부터 적용
분양가상한제를 적용받는 주택의 전매제한기간도 대폭 늘어난다. 수도권에서 공급되는 분양가상한제 주택은 개발제한구역(그린벨트) 해제비율과 분양가격과 인근 시세와의 차이 정도를 따져 공공택지에서 공급되는 주택은 최대 8년간 주택을 처분하지 못하도록 했다. 민간택지에서 공급되는 주택도 공공택지의 절반에 해당하는 기간 동안 전매를 하지 못한다.
거주의무기간 적용을 받는 공공분양주택도 확대된다. 앞으로 수도권 공공택지에서 30만㎡ 이상 분양하는 단지에는 공공분양주택이 포함된다.
공공분양주택의 거주의무기간은 분양가격과 인근 시세 차이에 따라 최대 5년까지 강화된다. 예컨대 분양가격이 시세의 70~85%인 주택의 거주의무기간은 기존 2년에서 3년으로, 70% 미만은 3년에서 5년으로 늘어난다.
또 내년 2월부터 미계약이나 미분양 아파트 공급도 청약 시스템을 이용해야 한다. 현재 건설사들은 미계약이나 미분양이 날 경우 수요자들에게 정확한 정보를 공개하지 않고 일부 관심 고객을 대상으로 선착순이나 추첨 등의 방식으로 판매하고 있다. 정부가 미계약·미분양 물량에 대해 공식 청약 시스템(아파트투유 등)으로 사전 접수를 받게 제도를 바꾼 것이다.
이번에 개정되는 내용은 11일 이후 모집승인을 신청하는 단지부터 적용된다. 공포일 이전에 입주자를 모집한 단지는 종전의 규정을 적용받는다. 단 ‘주택공급에 관한 규칙’ 개정안에 포함된 ‘사전 공급신청 접수 허용’과 ‘공급계약 취소 주택의 재공급’은 내년 2월부터 시행된다. 청약시스템 ‘아파트투유’ 개선 기간이 필요해서다.