올해 용도지구 4개, 내년에는 미관지구까지…“집값 상승 우려, 단계적으로 푸는 듯”

7일 서울시 등에 따르면 반세기가 넘는 시간 동안 변화가 없었던 서울의 ‘용도지구’가 대대적으로 재정비 될 예정이다. 대상지는 ▲김포공항주변 고도지구(80.2㎢) ▲특정용도제한지구(5.7㎢) ▲시계경관지구(0.7㎢) ▲방재지구(0.2㎢) 등이다. / 사진=서울시

 

반세기가 넘는 시간 동안 변화가 없었던 서울의 용도지구가 대대적으로 재정비 될 예정이다. 용도지구는 건물을 지을 때 건폐율·용적률·용도·높이 등을 제한하는 대표적인 토지이용규제다. 이번 재정비로 지역에 따라 이용 규제가 완화되고 토지 활용 폭도 넓어질 것으로 예상된다. 일각에서는 주택공급 확대와 각종 개발을 위한 초석다지기가 아니냐는 시선도 존재한다.

 

7일 서울시와 업계 등에 따르면 용도지구는 1962도시계획법제정으로 정착된 이후 56년이 넘는 시간 동안 별다른 변화가 없었다. 이에 따라 시대적 여건과 맞지 않고 불합리한 규제가 많아 시민들의 불편을 초래하고 있다는 지적을 받아왔다.

 

이에 서울시는 제도 도입 이후 유사한 목적의 용도지구가 세분화되거나 타 법령과 유사·중복된 토지이용규제를 없애기 위해 4개 용도지구 폐지를 추진한다고 밝혔다. 대상지는 김포공항주변 고도지구(80.2) 특정용도제한지구(5.7) 시계경관지구(0.7) 방재지구(0.2) 등이다. 총 면적은 86로 축구장의 90배 크기다.

 

서울시는 이번 4개 용도지구 폐지에 이어서 내년부터 미관지구를 폐지하고 경관지구로 통합하는 방안에 대해서도 추진할 방침이다. 연이은 규제완화 예고에 관련 지역의 개발 기대감도 커지는 모양새다.

 

고도지구 폐지’, 주택공급·주변개발 위한 초석다지기?

 

김포공항주변 고도지구는 이번에 폐지된 용도지구 4곳 중 규모가 가장 크다. 지정면적은 80.2로 서울시 고도지구 전체 면적의 89.47%를 차지한다. 김포공항주변 고도지구는 공항시설 보호와 비행기 이착륙 시 안전을 위해 지난 1977년 최초 지정됐다.

 

하지만 현재 타법령(공항시설법)과 같은 규제를 하고 있어 중복규제라는 논란이 있었다. 이번 조치로 토지이용규제가 2개에서 1개로 줄어들면서 고도제한 완화를 추진하고 있는 김포공항 주변 주택시장과 개발사업에 긍정적인 요인으로 작용할 것으로 예상된다.

 

일각에서는 이번 조치가 주택공급 확대를 위한 초석 다지기가 아니냐는 시선도 존재한다. 익명을 요구한 정비업계 관계자는 현재 재개발·재건축을 막고 있는 상황에서 다른 규제를 완화해 주택난을 해결하려는 의도로 해석 된다다만 한 번에 바꾸면 현재 조정 중인 집값이 또 다시 오를 수 있는 만큼 단계적으로 규제를 풀고 있는 것으로 보인다고 말했다. 이어 특히 고도제한 같은 경우 용적률과 공급 물량에 영향을 줄 수도 있기 때문에 가장 먼저 폐지를 진행한 것으로 보인다고 덧붙였다.

 

이번 고도지구 폐지가 서울시가 국토교통부, 강서구, 서울주택도시공사(SH공사) 등과 추진하고 있는 김포공항 글로벌 신성장거점 육성사업과 연관이 있다는 의견도 있다. 지난 5월 서울시가 발표한 이 사업은 서울시 공항동, 인천시 계양동, 부천시 오정동 등 김포공항 주변부를 포함한 845유휴부지를 활용해 복합용도 시설을 건립한다는 게 주요 골자다. 또한 한국공항공사가 2021년까지 김포공항 내 대중골프장, 국립항공박물관, 상업·업무시설을 조성하는 대규모 배후지원시설 사업도 영향을 미쳤을 것이라는 게 업계의 분석이다.

 

전문가들은 이 사업이 원활하게 추진되기 위해서는 고도지구 등의 토지이용규제가 선행돼야 한다고 말한다. 현재 김포공항 주변은 고도제한으로 인해 활주로기준 반경 4이내의 건축물 14층 미만(높이 45m)까지만 건물을 지을 수 있다.

 

권대중 명지대 부동산대학원 교수는 이번 고도지구 폐지는 기존 항공시설법과의 규제 중복에 의한 것도 있지만 현재 김포공항 인근에서 진행되는 개발과도 관련이 있다라며 “또한 고도지구 폐지는 현재 강서구가 추진하고 있는 항공시설법 고도제한 완화에도 긍적적인 영향을 미칠 것으로 보인다고 설명했다.

 

시계경관지구·특적용도제한지구 폐지개발 활성화 될까

 

시계경관지구에 속한 지역들도 수혜를 입을 것으로 보인다. 이 용도지구는 도시의 무질서한 확산을 막고 시 외곽지역의 양호한 주거환경 보호를 위해 지난 1977년 서울·경기 접경지역 3개 지구(양천구 신월동, 금천구 시흥동, 송파구 장지동)에 총 0.7가 지정됐다.

 

시는 최근 서울·경기 인접도시 간 연계 필요성이 커지면서 당초 시계경관지구 지정 취지가 약해졌고 건축행위 제한의 경우 별도의 도시관리계획(자연녹지지역 등)으로도 가능한 만큼 폐지를 추진한다는 계획이다.

 

현재 시계경관지구에서 건물은 높이 3층 이하, 건폐율 30% 이하로 지어야 하며 대지면적의 30% 이상은 조경을 꾸며야 한다. 또 연면적 1000초과의 공연장·판매시설·운수시설·골프연습장·숙박시설·자동차 주차장·축사 등을 지을 수 없게 돼 있다.

 

하지만 이번 용도지구 폐지로 세 곳은 해당 지역의 규제인 1종일반 주거지역(신월지구), 준공업지역(시흥지구), 자연녹지지역(장지지구)의 규제를 각각 받게 된다. 특히 신월지구는 이번 용도지구 폐지로 건물을 4층까지 지을 수 있으며 건폐율은 60%로 완화되는 등 수혜를 입을 전망이다.

 

한 부동산 전문가는 “3층짜리 건물이 4층이 되면 보통 20~30%의 가치가 상승한다개발이익이 더욱 커지기 때문에 사업자들이 들어와 개발이 진행될 가능성이 높다고 말했다. 이어 다만 신월지구는 면적이 그렇게 크지 않아 난개발 등은 이뤄지지 않을 것으로 보인다고 덧붙였다.

 

이밖에 특정용도제한지구는 환경저해시설이나 기피시설 같은 특정시설의 입지를 제한하기 위해 육군사관학교·서울대학교 주변에 2개 지구(5.7)가 지정됐다. 이곳은 서울시내 56개 대학 중 두 곳에만 특정용도제한지구가 지정돼 타대학교 주변지역과의 형평성 문제가 대두돼 왔다. 또한 교육환경법, 교육환경보호구역과도 유사한 중복규제다. 이 지역은 그동안 대학가를 형성할 수 있는 여건이 마련되면서 개발수요가 몰릴 가능성이 높을 것으로 보인다. 

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