9·13대책 이후 대출 막히고 세부담 늘어…“제도적 허점 많아 신중히”
재건축 시장에서 새로운 트랜드로 주목받던 ‘1+1 재건축’이 애물단지로 전락한 모습이다. 9·13부동산 대책 이후 2주택으로 간주되면서 이주비 대출을 포함한 개인 집단대출이 막혔기 때문이다. 또한 1+1재건축 매물을 가지고도 2주택을 받지 못하는 경우도 발생하는 등 제도적 허점도 적지 않은 것으로 나타났다. 전문가들은 변수가 많은 만큼 자금여력에 맞게 신중한 접근이 필요하다는 견해다.
◇9·13대책 이후 중도금·이주비 대출 ‘올스톱’
5일 정비업계 등에 따르면 ‘1+1 재건축’은 조합원이 대지 지분이나 평가금액이 높은 기존 주택 한 채를 통해 재건축 후 새 아파트 두 채를 받는 방식이다. 이때 받는 새 집 두 채는 합산했을 때 기존 주택의 평가금액이나 전용면적 범위 이내이고 둘 중 한 채는 전용 60㎡ 이하여야 한다. 이 제도는 박근혜 정부 시절인 2013년 1~2인가구의 증가에 따라 소형주택의 공급을 늘리고 주택경기 활성화를 도모하려는 목적으로 마련됐다.
특히 1+1재건축은 일반분양에 따른 조합원 수익이 없는 만큼 재건축 초과이익환수금을 대폭 줄일 수 있고 일반분양이 없어 분양가 상한제도 피해갈 수 있다. 이에 따라 잠실 진주, 서초구 반포주공1단지, 신반포4지구 등 서울 강남권 재건축 단지에서 인기를 끌었다.
하지만 1+1재건축 방식은 재건축 사업에 걸림돌로 작용하고 있다. 9·13대책 이후 규제지역 내 분양권·입주권이 주택 수에 포함돼 다주택자로 간주되면서 중도금 대출은 물론 이주비 대출까지 모두 막히면서다. 이주비를 대출 받아 세입자들의 보증금이나 임시거처 마련을 계획했던 조합원들은 발을 동동 구르고 있다. 이에 따라 일부 재건축 단지들은 설계도를 다시 만드는 방안도 검토 중이다.
1+1재건축을 신청한 조합원들은 세부담도 커질 전망이다. 다주택자로 분류되면서 양도소득세 비과세 대상에서 제외되고 종합부동산세 납부 가능성도 높아졌다. 1채를 임대주택으로 등록해 세 부담을 줄이는 방법도 있지만 조정대상지역 내 주택이라면 그마저도 제한된다. 9·13대책 이후 조정대상지역에서 새로 취득한 주택은 임대 등록 시에도 양도소득세 중과, 장기보유특별공제 배제 등이 적용되기 때문이다.
대출규제와 세 부담 등으로 1+1재건축의 매력이 반감되면서 조합원들의 선호도 줄어드는 모습이다. 반포주공1단지에서는 사전조사 때 1+1을 신청하겠다고 밝힌 조합원이 전체의 70%에 달했지만 정작 분양을 신청한 조합원은 50%에 그쳤다.
◇1+1재건축 신청하고도 한 채?…“제도적 허점 잘 파악해야”
업계에서는 1+1재건축 방식에 제도적인 허점도 적지 않다는 우려도 나온다. 도시 및 주거환경정비법 제76조에 따르면 ‘1+1재건축은 종전 주택의 평가액 또는 전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있다’고 명시돼 있다. 신청을 했다고 해서 반드시 두 채를 받을 수 없는 셈이다.
거기다 조합원 분양 시 주택 1채만 신청한 조합원과 2채를 신청한 조합원이 동일 면적에서 경합하면 1채만 신청한 조합원에 우선권이 주어진다. 만약 전용 120㎡와 전용 59㎡ 중 전용 59㎡에 1주택 조합원들이 대거 몰린다면 순위에서 밀린 조합원은 전용 120㎡ 한 채만 받게 된다.
앞으로 1+1재건축 매물을 가지고도 2주택을 받지 못할 가능성이 더욱 커질 것이란 전망도 나온다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “1+1 분양신청 시 전용 60㎡ 이하 1채가 반드시 포함돼야 하는데 최근 급등한 집값에 맞춰 분양가도 상승하는 추세여서 조합원들의 소형 쏠림 현상이 예상된다”고 설명했다.
추가로 받은 아파트가 애물단지로 전락하는 경우도 있다. 도정법에 따르면 1+1재건축에 따라 2주택 중 60㎡ 이하로 공급받은 1주택은 이전고시 이후 3년간 전매가 금지된다. 이에 따라 급전이 필요해도 쉽게 매도할 수 없다. 이전고시란 새 아파트의 소유권이 조합원들에게 넘어가는 단계다.
전문가들은 매도가 어렵고 세 부담이 커질 수 있는 등 변수가 많기 때문에 자금여력을 따져본 후 접근해야 한다고 조언한다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “청산절차가 지연되면 이전고시까지 수년씩 걸리기도 해 돈이 급할 경우 곤란할 수 있다”며 “변수가 많은 만큼 분위기에 휩쓸리지 말고 자금여력에 맞게 선택해야 한다”고 말했다.