만기 3년1개월·연 7.5% 수익 추구…고위험군 속해 손실 가능성도 주의해야
정부의 연이은 규제로 국내 부동산 시장이 위축되자 해외부동산 펀드가 대안 투자처로 주목을 받고 있는 모습이다. 최근에는 독일의 재건축·재개발 지역에 투자하는 파생결합증권(DLS) 상품이 나올 예정이어서 눈길을 끌고 있다. 다만 시장 상황 등에 따라 기대했던 수익이나 원금을 돌려받지 못할 수 있어 투자자들의 주의가 요구된다.
21일 금융투자업계에 따르면 KB증권은 자사 고객들을 대상으로 독일 베를린 근교에 위치한 '오라니엔부르크(Oranienburg) 재건축 프로젝트에 투자하는 DLS상품 출시를 준비 중이다. 이 DLS는 독일 개발 시행사인 돌핀트러스트(Dolphin Trust GmbH)가 과거 영주의 저택, 학교, 마구간, 창고 등을 재건축하기 위해 설립한 펀드를 기초자산으로 하며 3년 1개월 만기에 연 7.5% 수준의 수익을 목표로 한다.
예상 모집금액은 약 130억원이며 최소 가입금액은 2억원 이상이다. 모집범위는 개인 및 법인을 포함한 49인이며 가입 기간인 3년 1개월 동안은 중도해지가 불가능하다.
오라니엔부르크는 독일 브란덴부르크주에 속해있으며 베를린 도심에서 약 35㎞정도 떨어진 거리에 위치해있다. 베를린 센트럴 스테이션까지는 30㎞, 베를린 테겔 국제공항까지는 30분 정도가 소요된다. 12세기에 건설된 이 도시는 인구 약 4만4900명이 거주하고 있으며 고속도로, 국도, 기차, 수로 등의 대중교통이 발달돼 있어 독일의 수도 베를린의 배드타운 역할을 하는 것으로 알려졌다.
부지 규모는 6만5000㎡, 약 1만9600평이며 재건축 후 분양 가능 면적은 2만3950㎡ 약 7245평이다. KB증권에 따르면 재건축 후 감정평가액은 7600만 유로로 우리 돈 약977억원이다. 이는 재건축 전 감정평가액(1200만유로)보다 530%가량 높아진 금액이다.
KB증권은 독일정부의 지원으로 개발 사업에 분양성이 강화돼 미분양이 쌓일 가능성은 적다고 분석했다. 현재 독일정부는 선분양을 받는 수분양자에게 은행 대출 지원, 세금 감면 및 소득공제 혜택 부여, 임차인 자녀 보조금 지원 정책 등을 펼치고 있다.
아울러 투자 리스크를 줄이기 위해 시행사의 지급보증, 소유 부동산에 대한 담보 설정 등의 다양한 투자안전장치를 마련했다는 것이 KB증권의 설명이다.
다만 매각 상황에 따라 투자자금 회수가 지연될 수 있어 원금손실의 가능성은 존재한다. 부동산 DLS는 '고위험군(2등급)'에 속하는 상품으로 시행사가 부도가 나거나 파산할 경우 투자금 회수에 오랜 기간이 걸리거나 원금을 돌려받지 못할 수 있다는 것이 업계의 중론이다.
KB증권 관계자는 "추가적인 안전장치와 리스크 관리에 대해 논의 중이며, 기초자산의 변동 가능성도 있는 상황이다"고 말했다.