분양시장 완판행렬 ‘정책 반사이익’…“세법 기준 복잡해 부담 늘 수도”
최근 부동산 시장에서 주거용 오피스텔에 대한 수요자들의 관심이 뜨겁다. 주거환경은 아파트와 비슷하지만 규제가 상대적으로 덜하다는 점이 인기 요인으로 꼽힌다. 하지만 전문가들은 주거용 오피스텔의 관련 세법 적용 기준이 매우 복잡한 만큼 신중하게 접근해야 한다는 견해다.
◇주거용 오피스텔, 아파트 규제 속 반사이익
21일 업계 등에 따르면 지난달 경기도 안양시에서 분양에 나섰던 ‘안양 KCC스위첸’의 주거용 오피스텔인 아파텔은 307실 모집에 최고 198.25대 1의 청약 경쟁률을 기록하며 1주일 만에 완판됐다. 또 이달 초 대구에서 분양에 나섰던 ‘시지 코오롱하늘채 스카이뷰’도 686실 모집에 1만2140명이 몰리면서 17.1대 1의 평균 청약경쟁률을 기록했다.
주거용 오피스텔의 주요 인기 요인은 아파트에 비해 규제가 상대적으로 덜하기 때문이다. 주거용 오피스텔은 주택법상 주택으로 분류되지 않는다. 이에 따라 청약통장이 없어도 청약신청이 가능하며 대출을 받을 때도 무주택자로 분류된다. 거기에 아파트와 달리 전매제한도 짧아 투자자들에게 높은 관심을 받고 있다.
매매거래 시장에서도 주거용 오피스텔의 인기는 뜨겁다. 임대를 중심으로 하는 오피스텔과 달리 주거용 오피스텔은 시세차익도 기대할 수 있어서다. 지난 2015년 분양에 나섰던 일산 소재 오피스텔 ‘힐스테이트일산’은 현재 분양가보다 최대 1억5000만원의 웃돈이 붙어 시세가 형성되고 있다. 이 단지는 모든 전용 84㎡의 면적으로 구성된 주거용 오피스텔 단지다.
또한 지난 3월 입주에 돌입한 위례신도시의 주거용 오피스텔인 ‘지웰프루지오’ 전용 84㎡는 이달 9억5000만원(21층)에 거래됐다. 같은 면적의 분양 당시 최고 분양가가 5억3300만원이었다는 것을 생각해보면 거의 2배 가까운 상승을 기록한 셈이다.
권일 부동산인포 리서치팀장은 “정부의 규제가 아파트를 집중적으로 옥죄면서 실수요자나 투자자들이 다른 주택상품으로 눈을 돌리고 있다”며 “특히 주거환경이 비슷하고 규제가 덜한 주거용 오피스텔은 이전 수요가 꾸준히 늘어날 것으로 보인다”고 전망했다.
◇취득세 일반 아파트 4배…“세법 복잡해 투자 전 꼼꼼히 살펴야”
다만 주거용 오피스텔은 세금 적용 기준이 복잡하기 때문에 그 차이점을 꼼꼼히 살펴봐야 한다는 게 업계의 중론이다. 먼저 주거용 오피스텔은 취득세 부과 시 오피스텔로 분류된다. 일반 아파트는 6억원 이하 아파트의 경우 1.1%가 반영되지만 오피스텔 취득세는 주거용이든 업무용이든 4.6%가 적용된다. 예를 들면 3억원 기준 아파트는 취득세가 330만원이지만 주거용 오피스텔은 1380만원에 달한다. 섣부르게 매입했다가는 ‘세금폭탄’을 맞을 수 있는 셈이다.
반면 재산세나 양도소득세, 종합부동산세 등을 부과할 때 주거용 오피스텔은 주택으로 분류된다. 또한 같은 오피스텔을 보유하고 있어도 주거용일 경우 1주택자가 되고, 업무용일 경우 무주택자로 분류된다. 취득세를 제외하면 세금 적용 기준이 주택으로 되는 셈이다.
또한 내년 오피스텔 기준시가가 올라가는 점도 주거용 오피스텔을 생각하는 수요자들에게는 부담으로 작용할 수 있다. 국세청은 내년 1월 1일부터 오피스텔의 기준시가를 전국 평균 7.72% 올리기로 했다. 이는 올해 기준시가 인상률(오피스텔 3.69%) 대비 2배 가까이 오른 수준이다. 특히 서울과 경기는 각각 9.36%, 9,25%로 상승률이 매우 높은 편이다.
국세청은 부동산 가격이 뛴 데다 국세청이 시가 반영률을 기존 80%에서 82%로 2%포인트 상향된 값이라는 설명이다. 향후 부동산 경기 등을 감안해 점진적으로 시가 반영률을 높일 계획이어서 오피스텔에 대한 세부담은 더욱 늘어날 전망이다.
권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “주거용 오피스텔은 세법에서 주택으로 분류되기 때문에 보유세 인상에 대한 여파를 받을 수밖에 없다”며 “거기에 세금 부과 기준인 기준시가가 오르는 만큼 세부담은 더욱 늘어날 것”이라고 말했다. 이어 “장·단점이 있는 만큼 실수요자들은 자신들의 상황에 맞게 꼼꼼히 따져보고 매입해야 한다”고 덧붙였다.