생태공원·복합문화공간 조성계획 수면 위…전문가들 “부동산 규제 기조, 걸림돌로 작용할 수 있어”
용산구에서 생태공원과 복합시설단지 조성 등의 각종 개발 호재가 연달아 이어지고 있다. 하지만 업계에서는 이같은 호재가 용산 일대 아파트 가격에 이미 선반영 됐다면서 이렇다할 반응을 보이지 않고 있다. 전문가들 또한 정부의 잇따른 규제가 부동산 시장 활성화를 가로막고 있어 큰 영향은 없을 것이라고 입을 모았다.
14일 부동산 업계 등에 따르면 용산구 이태원동 유엔사 부지 개발사업 시행자인 ‘용산일레븐’은 유엔사 부지를 일본의 명소 중 하나인 롯폰기힐스와 같이 개발한다는 계획을 발표했다. 복합상업단지인 롯폰기힐스는 오피스, 주택, 상업시설, 문화시설, 호텔, 방송센터 등이 복합적으로 자리하고 있는 일본의 대표적인 랜드마크이다.
계획안에 따르면 유엔사 부지 일대(총 면적 5만1753㎡)에는 아파트 5개동 426가구가 건립될 예정이며 오피스텔은 426가구(2개동)가 지어진다. 앞서 일레븐건설은 지난해 6월 유엔사 부지를 한국토지주택공사(LH)로부터 당초 예정가(8301억원)보다 2000억원 이상 높은 1조552억원에 매입했다. 일레븐건설은 내년 3월에 착공해 2022년 말 완공을 목표로 하고 있다.
대형 호재는 이뿐만이 아니다. 정부는 용산 미군기지에 미국 센트럴파크와 같은 생태공원을 조성할 계획이다. 김현미 국토교통부 장관은 지난 2일 용산 미군기지를 방문하면서 “114년 만에 용산기지가 국민의 품으로 돌아오게 됐으니 이제 용산공원에 대한 준비를 본격화해야 한다”며 “임대주택을 건설해야 한다는 주장은 말도 안되는 소리”라고 강조한 바 있다.
지난 1월 시행된 용산공원 조성 특별법에도 국가는 용산공원 부지 전체를 공원으로 조성함을 원칙으로 하며 공원 외의 목적으로 용도를 변경하거나 매각 등의 처분을 하면 안 된다고 명시돼 있어 용산기지 공원화에 힘이 실리는 모습이다.
아울러 박원순 서울시장의 용산·여의도 통개발이 다시 부활할 가능성도 있어 상승국면으로의 전환가능성이 엿보인다. 지난 8월 박 시장은 용산·여의도 통개발 청사진으로 용산 주택시장이 이상과열 조짐을 보이자 주택시장이 안정화 될 때까지 용산·여의도 마스터플랜 추진을 철회가 아닌 보류하겠다고 밝힌 적 있다.
다만 업계에서는 이같은 호재가 이미 주변일대 집값에 선반영 됐기 때문에 큰 변화는 없을 것이라는 의견을 내비쳤다. 이태원동의 한 공인중개사는 “용산기지나 용산 유엔사 부지 개발계획은 오래전부터 이야기가 나왔던 사업이라 상승 기대감이 크지는 않다”며 “호재보다 정부의 부동산 규제가 영향이 더 커 거래는 물론 매수 문의도 전혀 없는 상황”이라고 전했다.
전문가들은 부동산 규제로 인해 예정됐던 개발 일정이 연기될 공산이 크다고 분석했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “현대그룹의 숙원사업인 삼성동 글로벌비즈니스센터(GBC) 건립계획이 지연되는 것처럼 대규모 개발계획은 정부와 긴밀한 협의가 필요하다. 정부의 부동산 규제 기조가 부지 개발에 걸림돌로 작용할 수 있다”며 “하지만 정부가 계속해서 개발을 막을 수는 없기 때문에 용산 집값이 급등하지는 않더라도 상승세는 꾸준히 유지할 것”이라고 설명했다.
실제로 참여정부 시절 부동산 규제 정책 기조를 설계한 김수현 신임 청와대 정책실장이 등장하면서 향후 더 강력한 부동산 규제 정책이 나올 것이라는 가능성도 점쳐지고 있다. 김 실장은 지난 12일 취임 후 첫 기자간담회에서 안정세를 찾아가고 있는 집값에 불안 요소가 발생하면 발 빠른 대처를 하겠다고 강조해 개발과정이 순탄치만은 않을 전망이다.
서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 “용산의 좋은 입지 요건들은 이미 60%~70% 집값에 반영됐다. 개발이 가시화되면 집값은 오르겠지만 폭등하지는 않을 것”이라며 “현재 정부는 개발이나 성장위주의 정책보다는 분배중심의 정책에 초점을 두고 있어 향후에도 부지 보존이나 증세 등의 정책을 강화할 공산이 크다”고 말했다.