공급 늘려 집값 잡기…서울은 ‘글쎄’

정부는 지난 9월 21일 수도권에 30여개 공공택지를 개발해 30만호 이상의 주택을 공급하는 ‘수도권 주택공급 확대방안’을 내놨다. 서울에 몰리는 수요를 분산시켜 집값을 안정화시키겠다는 것이다.

하지만 시장에서는 공급정책의 실효성에 의문을 제기한다. 전국에서 유독 서울만 공급증가 여부와는 별개로 특정이슈에 따라 집값이 급등해 왔다는 게 그 이유다. 전문가들은 서울과 최대한 인접하면서도 지역 상황에 맞는 공급이 이뤄져야 집값 안정화로 이어질 수 있다고 조언한다.

◇대부분 시·도 공급증가 시 ‘매매·전세 변동률’ 둔화

9일 업계 등에 따르면 전국 대부분의 시도에서는 공급(입주)이 늘어나면 매매가와 전셋값이 안정화됐던 것으로 나타났다. 부동산전문 리서치업체 부동산인포에 따르면 서울의 경우 공급이 증가했던 2015년 9~10월 사이 전셋값 상승률은 둔화됐다. 2016년 8월 이후에도 입주물량이 크게 증가하면서 전셋값 변동률이 감소했다. 올해 상·하반기 역시 비슷한 양상을 나타냈다.

이 같은 현상은 지방에서 더욱 두드러졌다. 충남의 경우 2016년 들어 입주가 점차 증가한 이후 월 입주물량이 평년을 웃돌면서 전셋값 변동률도 마이너스를 기록하고 있다. 경남의 경우도 입주가 평균을 크게 웃돌던 지난해에는 전셋값의 하락폭이 최근 4년 사이 가장 크게 나타났다.

특히 매매가는 전셋값과 동반 상승하거나 하락하는 흐름을 보였다. 이는 전세값이 오르면 매매가가 뒤따라 오르던 과거와는 사뭇 다른 양상이다. 보통 전셋값이 올라 매매가와의 간격이 좁혀지면 적은 추가 비용만으로 주택을 마련할 수 있어 세입자들의 주택구입이 증가하면서 주택가격이 상승하는 현상이 나타났다. 이를 ‘전셋값은 매매가의 선행지수’라고 부르기도 한다.

권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “최근까지 이어진 저금리로 인해 대출을 활용하거나 현금이 풍부한 이들이 전셋값 움직임과 상관없이 주택을 매입했기 때문에 선행한 사례가 드문 것으로 보인다”고 설명했다.

◇서울은 반짝 하락…이슈 터지면 다시 급등

문제는 서울 집값이다. 대부분의 시도에서는 공급이 늘면서 매매가와 전셋값이 둔화되거나 하락하는 곳들이 나왔지만 서울은 상황이 달랐다. 서울의 아파트값은 입주물량이나 전셋값 변동과는 별개로 재건축, 개발호재 등 특정 시기에 매매가가 급등하는 모습을 자주 나타났다.

실제로 2016년에는 강동구 둔촌주공·개포주공 등의 재건축 단지들이 상승세를 주도하면서 강남권을 중심으로 아파트값이 올랐다. 이 같은 상승세는 마포 등의 서울 도심으로 확산됐다.

문재인 정부가 들어선 지난해는 ‘6·19부동산대책’ 등이 발표 됐지만 강남권 이외에도 강북권인 노원구 등 비강남권 아파트값이 크게 올랐다. 올해는 박원순 시장의 개발 관련 발언이 이어지면서 여의도·용산 등과 동북권 경전철 기대감이 양천·성북 등의 일대로 상승세가 확산되면서 변동폭이 크게 나타났다.

◇예측 불가능한 서울 집값…“지역 상황 맞춰 맞춤 공급대책 마련해야”

이런 상황에서 업계는 단순히 공급물량을 늘리는 것만으로 서울 집값 변동폭 예측이 어렵다는 분석이다. 더군다나 서울이 아닌 경기도 지역에 아파트를 공급하는 것은 큰 실효성을 거두기 힘들 것으로 보고 있다. 서울과 최대한 인접한 지역에 공급해야 하고 더 나아가서는 지역 상황에 맞게 전략을 짜야한다고 조언한다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “서울 도심, 변두리, 서울시 인접지역까지 공급이 적시에 이뤄지지 않는다면 공급을 통해 서울 집값 안정화는 쉽지 않을 것”이라며 “수도권에서도 서울과 경기, 인천 주택시장이 다르고 수도권과 비수도권 주택시장이 비슷한 듯 매우 다르기 때문에 지역 상황에 따른 공급대책이나 부동산정책을 달리 적용할 수 있는 방법도 고려해야 한다”고 말했다.

이어 “다만 공급 이외에 보유세 인상, 양도세 감면혜택 기준 강화, 대출제한 등도 병행되기 때문에 가시적인 성과도 기대할 수 있을 수 있을 것”이라고 덧붙였다.