‘새 집’ 원하는 실수요 관심 늘어…“투자 전 사업진행 상황 고려”
서울 신길동 소재 전용면적 74㎡ 빌라를 소유하고 있는 직장인 A씨(36)는 최근 주변 재개발 사업장의 입주권을 알아보고 있다. 그는 커가는 아이들을 위해서라도 10년 내로 새 집을 확보한다는 계획이다. A씨가 재개발에 눈을 돌린 이유는 이달 말 개편될 청약제도로 인해 1주택자들의 새 집 마련 기회가 더욱 줄어들었기 때문이다.
A씨는 “일반분양으로 새로운 집을 마련하기 더 어려워졌고 재건축에 비해 상대적으로 규제가 덜한 재개발을 알아보게 됐다”며 “공급이 부족할 것이라는 소식도 있어 미리 선점하기로 마음 먹었다”고 말했다.
2일 부동산 업계 등에 따르면 최근 재개발은 A씨의 사례와 같이 1주택자들 사이에서 새 집을 확보하기 위한 투자처로 주목받고 있다. 일반분양은 무주택자들에게 밀릴 가능성이 크고 재건축은 초과이익환수제·조합원 지위양도 금지 등 부담스러운 규제가 만만치 않아서다.
정부는 이달 말 9.13부동산대책의 후속 조치인 ‘주택공급에 관한 규칙 개정안’을 시행할 예정이다. 현행 청약 제도에서 1주택자는 전용 85㎡ 초과 주택의 경우 물량의 50%를 추첨으로 배정받을 수 있었으나 개정안이 시행되면 청약 추첨제 물량의 75%가 무주택자에게 우선 배정된다.
나머지 25% 물량 역시 1차 무주택자 우선 공급에서 떨어진 무주택자와 기존 주택을 처분하는 조건의 1주택자에게 자격이 주어진다. 1주택이라도 소유하고 있을 경우 신규 단지를 분양 받을 수 있는 가능성이 크게 낮아진 셈이다.
권일 부동산인포 리서치팀장은 “올해 말부터 분양이 다시 시작되고 1주택자들이 청약의 높은 문턱을 실감한다면 그 유동자금이 재개발에 쏠릴 가능성이 높다”며 “또한 최근 공급부족론까지 나오면서 미리 선점하려는 실수요자들이 늘어날 것으로 보인다”고 전망했다.
또한 재개발은 재건축에 비해 규제로부터 자유롭다. 상당수가 서울 강남권에 포진된 재건축은 초과이익환수제 적용을 받아 수천만원에서 많게는 수억원대 세금을 내야하고 장기 보유와 거주자가 아니면 조합 설립 후 거래 자체가 자유롭지 않다. 또한 재개발 입주권은 종합부동산세 과세 대상에도 포함되지 않는다.
권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “투기과열지구의 경우 재건축은 조합 설립 이후 조합원 지위양도가 제한되지만 재개발 사업은 관리처분인가를 받을 때까지는 조합원 지위를 양도할 수 있다”며 “초과이익환수제를 피해가는 것도 재개발이 주목 받고 있는 이유다”고 설명했다.
재개발 지역에 대한 관심은 시장에서 감지되고 있다. 용산구·성동구·동작구 등 입지가 좋은 재개발 지역의 경우 3억원 이상의 웃돈이 붙은 것은 물론 재개발 지역으로 익히 알려진 한남동과 성수동은 3.3㎡당 대지지분 가격이 1억원을 넘어선지 꽤 됐다. 지난달 열린 서울 성동구의 재개발 구역에 있는 대지 40㎡(12평)짜리 단독주택 경매에는 사상 최대 입찰자인 162명이 몰리기도 했다.
전문가들은 재개발 사업이 지정되더라도 실제 입주까지는 10년 이상이 걸릴 수도 있는 만큼 사업진행 사항을 꼼꼼히 따져봐야 한다고 조언한다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “조합원의 수가 많고 이해관계가 복잡한 만큼 사업 속도가 느릴 수 있다”며 “관리처분인가 이상의 사업이 진행되거나 인근 재개발 사업이 원활하게 돌아가는 지역으로 정해야 리스크를 줄일 수 있을 것”이라고 말했다.