요동치는 분양시장…무주택자 청약전략은

◇가점 낮은 무주택자 ‘85㎡ 초과’ 물량 유리

20일 부동산 업계 등에 따르면 민간 아파트 분양은 해당 지역의 투기 정도와 아파트 면적에 따라 가점제와 추첨제 비율이 나뉜다. 현재 서울 25개구 전지역은 투기과열지구로 묶여 있다. 그 외 경기, 세종, 부산 등 인기 지역은 조정대상지역(청약과열지역)으로 지정돼 있다. 여기에 아파트 면적 85㎡를 기준으로 가점제와 추첨제의 비율이 다르다.

85㎡이하의 경우 투기과열지구에서는 가점제 비율이 100%로 추첨제 물량이 없다. 청약과열지구에서는 공급물량의 25%, 그 밖의 지역은 60%가 추첨제 물량이다.

또한 85㎡초과의 경우 투기과열지구에서는 공급물량의 50%, 청약과열지역에서는 70%, 이외 지역에서는 100%가 추첨제로 공급된다. 수도권 공공택지에서는 지자체 결정을 통해 가점제 50% 이하에서 추첨제 비율이 달라진다.

추첨물량은 기존에 무주택자와 유주택자가 같이 경쟁했지만 앞으로는 무주택자가 추첨물량의 75%를 우선으로 받을 수 있다. 이어 나머지 25%물량은 첫 번째에서 낙첨된 무주택자와 1주택자(기존주택 처분 조건)에게 공급된다. 그 이후에 나오는 잔여물량이 나와야 일반 유주택자에 배정 된다. 첫 번째, 두 번째에서 청약이 마감되면 유주택자들에게는 기회조차 돌아오지 않는 셈이다.

업계에서는 무주택자들의 경우 관심 단지가 있었다면 시기가 중요하지 않고 적극 청약해야한다는 조언한다. 관심단지가 개정 규칙을 적용 받게 된다면 당첨기회가 확대되기 때문에 무주택자들에게 유리하다는 것이다.

특히 청약가점이 낮은 무주택자들은 특히 추첨제 비율이 높은 85㎡초과 물량에 집중하는 것이 좋다. 추첨제 물량의 75%가 무주택자에 우선 공급되는 만큼 낮은 가점으로도 당첨가능성이 높아지기 때문이다.

◇“유주택자, 기존주택 처분시간 충분”…분양 시점부터 최소 2년 이상

유주택자는 규칙 개정 시행 이전에 공급이 나와야 그나마 당첨이 가능해 졌다. 개정된 규책이 시행된 이후에는 무주택자와 경쟁해야 하기 때문에 사실상 당첨 가능성이 희박하기 때문이다.

하지만 올 가을 분양시장에서 주목받았던 위례신도시와 성남대장지구, 과천 등은 HUG의 분양보증 연기로 분양일정을 늦춰질 예정이다. 이에 유주택자들은 이들 이외에 다른 분양물량들의 공급소식에 귀를 기울여야 한다는 게 업계의 중론이다.

1주택자의 경우 추첨제 물량 가운데 무주택자 우선 공급 이외에 잔여물량 청약 시 기존주택 처분 조건으로 청약, 당첨이 가능하다. 기존주택 처분 미행 시 과태료 또는 징역형(3년 이하), 3000만원 이하 벌금 처벌 규정이 생기면서 논란이 있었으나 팔고자 노력한 사실이 입증되면 실제 처벌을 면할 수 있다.

다만 전문가들은 기존 처분 조건에 대해 큰 부담을 가질 필요가 없다고 조언한다. 기존주택 처분 조건은 분양 받은 주택의 입주가능일로부터 처분기간(6개월)이 산정된다. 때문에 실제로 처분할 수 있는 기간은 분양 받은 시점부터 준공 후 6개월까지이므로 최소한 2년 이상 처분할 수 있는 시간이 있다는 것이다.

권일 부동산인포 리서치 팀장은 “유주택자라고 해서 처벌 조건 때문에 청약을 주저하기 보다 그만큼 가치가 있다고 판단되는 물량이라면 청약하는 것이 좋다”며 “더불어 85㎡ 초과 물량은 분양가 자체가 부담이 될 수 있어 일찌감치 청약을 포기하는 무주택자가 있을 수 있는 만큼 걱정하는 것만큼 유주택자가 불리하지 않을 수 있다”고 설명했다.

◇분양권 전매금지 강화 등 유의해야

주택공급에 관한 규칙 개정안이 시행되면 분양권 전매제한도 강화된다. ‘분양가상한제 적용주택 전매제한 기간 및 개선안’에 따르면 수도권 공공택지(공공분양·민간분양) 내 분양가상한제 적용주택은 분양가격 책정 범위에 따라 3년에서 최대 8년까지 전매가 제한된다.

공공택지 내 공급 주택 일부는 거주의무기간도 강화됐다. 민간택지의 분양가상한제 적용주택 역시 분양가격 책정 범위에 따라 최대 4년까지 전매가 제한된다.