임차인 ‘계약기한 확대’·임대인 ‘세제혜택’…초기 임대료 급등 우려도
지난달 임시국회 문턱을 넘지 못했던 상가건물 임대차보호법 개정안이 다시 속도를 낼 전망이다. 여야 교섭단체 원내대표가 개정안에 대한 법안들을 정기국회 초반에 처리하기로 밝히면서다. 이에 따라 직접적인 수혜를 입을 주요상권 상가세입자들의 기대감도 높아지고 있다.
3일 더불어민주당 홍영표, 자유한국당 김성태, 바른미래당 김관영 원내대표는 본회의 전 국회에서 회동을 갖고 상가건물 임대차보호법 개정안 통과에 대한 공감대를 형성하고 빠른 처리를 협의한 것으로 알려졌다.
상가건물 임대차보호법 개정안은 지난달 임시국회의 문턱을 넘지 못했다. 당초 여야가 합의한 사항이었지만 막판 야당인 자유한국당이 임대인에 대한 조세특례법안을 추가하자고 주장했기 때문이다. 다행히 정부와 여당이 이 주장을 받아들이면서 개정안은 순항을 타게 됐다.
◇임차인, 계약갱신청구권 기한 ‘5년→10년’…임대인, 소득세·법인세 5% 세액공제
이번 개정안의 핵심 쟁점은 임차인의 계약갱신청구권 기한을 기존 5년에서 10년으로 늘리는 것이다. 임차인이 임대료 과다인상, 계약 일방 해지 등 위험에서 벗어날 수 있도록 위한 조치다.
현재는 건물주가 5년 후 재계약을 거절하거나 임대료를 크게 올려도 법에 위배되지 않아 임차인이 안정적으로 영업하기 어려운 구조였다. 법 개정으로 임차인은 특별한 사유가 없는 한 최장 10년간 영업권을 보장받을 수 있게 된다.
여기에 정부는 임대인에게 소득세와 법인세 5%를 세액공제 해주기로 방침을 정했다. 부동산 임대수입 7500만원 이하 상가 임대업자는 동일한 세입자에 5년을 초과해 임대하면서 임대료 인상을 최소화하면 소득세와 법인세 5%를 감면받을 수 있다. 임대료 인상률은 법정 상한(5%)보다 낮은 연 3% 이내로 해야 한다.
다만 이런 혜택은 임대인이 자영업자일 경우에만 가능하다. 대기업 대리점이나 대형 프랜차이즈 같은 곳이 들어왔을 때 세제 감면을 해주면 당초 취지에 어긋난다는 게 정부와 여당의 판단이다.
일각에서는 임대인들의 재산권을 침해한다는 지적도 이어진다. 10년동안 특별한 사유 없이는 임차인을 내보낼 수 없고 지난 1월 법 개정으로 차임 인상률도 연 5%를 초과할 수 없어 수익률이 떨어지기 때문이다. 이는 장기적으로 상가의 가치 하락에도 영향을 미칠 수 있다.
이에 따라 이를 염려한 임대인들이 아예 첫 계약 시 임대료를 대폭 올릴 가능성도 배제할 수 없다. 실제 과거 1989년 주택임대차보호법 개정으로 주택 임대차 계약 기간이 1년에서 2년으로 늘어났을 때도 전셋값은 그해에 17.5%, 이듬해에는 4개월간 20.2% 뛰는 등 평균 16.8% 폭등한 바 있다.
◇재건축 상가 임차인 보호 강화…권리금 회수 기간 ‘3개월→6개월’ 확대
이외에도 재건축 상가건물의 임차인들에 대한 보호도 강화된다. 재건축 후 우선입주요구권을 허용하고 우선 입주가 곤란한 경우 적정수준의 퇴거 보상 등을 인정하는 제도가 마련되기 때문이다. 이에 재건축 상가에서 영업하다가 권리금 등에 대한 아무 보상 없이 쫓겨나가야 하는 일은 점차 줄어들 것으로 예상된다.
상가 영업상 이점을 양도하는 대가로 기존 임차인에게 신규 임차인이 지급하는 권리금 회수 방안에 대한 조치도 마련된다. 법적 보호가 취약해 종종 발생하는 상가 권리금 관련 문제를 해결하기 위해 분쟁조정기구(상가건물 임대차분쟁조정위원회)가 설치될 예정이다. 상가 임차인의 권리금 회수 기간도 계약 종료 전 3개월에서 6개월로 늘어날 방침이다.
임차인이 안정적으로 권리금을 회수할 수 있도록 보증보험 도입도 검토 중이다. 보증보험은 임대인의 방해로 임차인이 권리금을 회수하지 못할 경우 임차인에게 손해배상금액을 미리 보상하는 보험이다.
여기서 ‘임대인의 방해’란 가게를 내놓은 임차인이 구한 신규 임차인에게 임대인이 과다한 임대료를 요구하거나 권리금 수수를 막는 등의 행위를 말합니다. 또한 대규모 점포로 등록된 전통시장도 권리금 보호 대상에 포함해 권리금 보호 대상은 더욱 확대될 예정이다.
권일 부동산인포 리서치팀장은 “상가권리금 회수 보호 기간 6개월 법이 개정되면 상가 임차인들은 5년마다 메뚜기처럼 자리를 뜨거나 다 키워놓은 상가를 프랜차이즈 임차인에게 빼앗기지 않고 한 자리에서 오랫동안 장사하며 투자금을 회수할 수 있게 된다”며 “또 상가건물이 경매에 넘어가더라도 보증금의 일정부분을 보호받을 수 있게 된다”고 설명했다.