규제역설, ‘서울불패’의 탄생…수요·공급 고려한 맞춤형 정책 시급
문재인 정부는 지난해 6월 19일 DTI·LTV 등의 대출규제 강화로 첫 부동산 정책을 실시했다. 하지만 시장 반응이 미지근 하자 8월 2일 재개발 조합원 분양권 전매 제한, 다주택자 중과세, 주택담보대출 제한 등 더 강력한 규제를 내놨다. 이는 노무현 정부 때 발표했던 12차례 부동산 대책을 한꺼번에 쏟아낸 역대급 규제 세트였다.
이어 10월에는 가계부채 종합대책을 발표하며 기존 주택담보대출에다 신규대출의 원리금 상환액 등을 더해 대출한도를 제한하는 새로운 DTI와 총부채원리금상한비율(DSR) 도입을 예고했다. 올해는 재건축 초과이익 환수제를 부활시켰고 2월에는 재건축 안전진단 기준 강화, 양도세 중과(4월), 보유세 개편안 발표(6월) 등의 규제를 쉴 틈 없이 쏟아냈다.
하지만 1년이 넘게 실시된 규제에도 서울 부동산 시장은 누르면 누를수록 용수철처럼 튕겨져 나가고 있다. 지난 4월 양도세 중과 이후 주춤했던 강남 집값은 ‘똘똘한 한 채’를 중심으로 회복을 넘어 상승세다. 강북 집값은 저평가 지역들이 강남과의 갭메우기에 들어가며 가파르게 오르고 있다. 이제는 ‘강남불패’를 넘어 ‘서울불패’란 말이 나올 정도다.
이를 두고 업계·학계 전문가들은 ‘규제는 시장을 이길 수 없다’고 입을 모아 말한다. 집값이 상승하는 것은 수요가 많거나 공급이 부족할 때 나타난다. 하지만 정부는 수요와 공급 모두를 억제하고 있다. 공급 억제로 기존 주택들은 희소성이 커지면서 그 가치는 더 오르고 수요 억제로 대기 수요는 늘어났다.
이는 가뜩이나 공급이 부족한 서울 집값의 반등요인이 되고 있다. 실제로 한동안 잠잠했던 용산·여의도 집값은 서울시의 개발 발표 이후 한 달 새 수억원씩 뛰었다.
정부는 지금이라도 지역별 맞춤형 정책을 장기적으로 검토해야 한다. 부동산은 사회과학적인 측면이 강한 만큼 각 지역마다 특성이 다르다. 이에 맞게 수요·공급 정책도 다르게 적용돼야 하는 것이다.
수요와 공급을 무시한 부동산 정책의 실패는 이미 참여정부 시절에 경험했다. 현 정부와 비슷한 정책을 펼쳤던 참여정부 집권 말 서울 집값은 강남을 중심으로 57% 이상 올랐다. 2008년 글로벌 금융위기가 없었다면 시세는 더 올랐을 가능성이 컸다.
부동산 시장의 정부의 개입은 시장과 사람의 관계를 원만하게 개선하는 방향으로 가야한다. 하지만 지금 정부는 개선보다는 규제에 무게중심이 쏠려 있다. 더 이상 내놓을 규제 카드가 있을지도 의문이다. 이제 정부는 왜곡된 시장의 원인을 철저하게 분석하고 치료해야 한다. 그렇지 않으면 계속되는 규제와 이를 피해가는 시장의 ‘두더지잡기’ 게임은 계속될 것이다.