‘신시가지’ 단지 일대 하락세…“새 집 선호하는 학군수요 몰려”
서울 목동 부동산 시장의 희비가 엇갈리는 모습이다. 재건축 연한을 채워 기대감을 모았던 기존 재건축 단지들은 초과익환수제, 안전진단 강화 등 정부규제로 상승세가 한풀 꺾였다. 반면 신규단지와 분양시장은 목동의 학군수요와 신규아파트 이주수요가 몰리며 활기를 띄고 있다.
◇목동신시가지, 정부 규제로 하락세…신규단지·분양시장 풍선효과 ‘톡톡’
19일 부동산 업계 등에 따르면 서울 양천구 목동과 신정동 일대 위치한 목동신시가지 아파트는 총 14개 단지 2만6000가구 규모의 대단지다. 지난 1985년부터 1988년까지 차례로 목동에는 1~7단지, 신정동에는 8~14단지가 들어섰다. 특히 모든 단지가 올해 재건축 연한인 30년을 채우면서 부동산 시장은 들썩였다.
하지만 올 1월부터 부활한 초과이익 환수제, 연초 발표된 재건축 안전진단 강화, 4월 시행된 다주택자 양도세 중과 등 정부의 연이은 규제에 휘청거리는 모습이다.
실제로 목동신시가지 아파트 단지에서 대장주로 꼽히는 7단지(1986년 11월 입주) 전용 53㎡은 지난 2월 최고가 9억1200만원에 거래된 이후 현재는 8억7000만원으로 4000만원 가량 떨어졌다. 인근 6단지의 경우는 평균 1억에서 1억5000만원 정도 하락했다.
기존 주택시장이 주춤하자 주변 신규 분양시장은 반사이익을 누리고 있다. 대표적으로 목동 파크자이는 분양 당시 신정동 소재의 단지임에도 불구하고 단지명에 목동이란 이름을 부각시켜 흥행을 예상했지만 입지 프리미엄이 약하다는 이유로 미분양이 발생했던 단지다.
하지만 현재 분양권(전용 84㎡ 기준)은 11~12억원대 수준으로 호가가 형성됐다. 분양가 대비 최대 4억원의 웃돈이 붙은 셈이다. 자사고, 외고, 국제고 등 특목고 폐지를 골자로 하는 개정안이 추진되면서 다시금 전통 있는 명문학군을 선호하는 목동의 학군수요와 신축아파트 이주수요가 단지 매매가격을 끌어올렸다는 게 인근 부동산 관계자들의 중론이다.
신정동 인근 한 부동산 관계자는 “재건축 가능 연한은 채웠지만 아직 본격적으로 재건축 사업이 시작되지 않은 목동신시가지 일대는 신시가지로 부르기엔 낡은 아파트가 많아 상대적으로 신축아파트가 귀하다”며 “목동의 교육 특구를 누리면서 새 아파트에 살 수 있는 지역에 풍선효과가 나타나고 있는 것”이라고 평가했다.
목동 최적의 입지로 꼽히는 래미안 목동아델리체의 상승세도 두드러졌다. 금융결제원에 따르면, 신정동에 위치한 신정뉴타운 2-1구역에서 지난 6월 분양한 래미안 목동아델리체는 399가구(특공 제외) 모집에 1만190명이 몰리면서 평균 25.5대 1의 경쟁률로 1순위 완판 됐다. 현재 전용 84㎡ 기준층의 분양가는 8억7000만원대로 조합원분이 9억원대에 거래되고 있다.
◇재건축 밑그림 지구단위 계획…목동신시가지 반등할까
업계에서는 정부 규제로 한풀 꺾인 기존 목동 부동산 시장의 회복은 지난 5월 발표된 지구단위계획이 어느 정도 진전을 보이느냐가 관건이 될 것이라는 관측이다. 지구위계획에 따르면 현재 2만6629가구인 목동신시가지 아파트(1~14단지)가 최고 35층 5만3375가구로 변경되는 동시다발적인 재건축이 가능하다.
또 6.7%의 평균 기부채납 비율을 적용해 용적률을 250%까지 끌어올리도록 했다. 임대주택 여부에 따라 용적률을 최대 300%까지 늘릴 수 있다는 내용도 포함됐다. 여기에 목동 신시가지 아파트 내 공원 면적이 늘어나고 도로폭도 확대 될 전망이다.
하지만 지구단위계획 수립과는 별개로 풀어야할 숙제들이 남아있어 재건축 사업 추진까지는 다소 시간이 걸릴 것이라는 전망도 나온다. 기준이 강화된 안전진단을 통과해야 하고 2종 일반주거지역으로 분류되는 1~3단지의 종 상향 추진도 서울시와 양천구의 과제로 남아있기 때문이다.
권일 부동산인포 팀장은 “일련의 고강도 규제 여파로 강남 부동산시장이 얼어붙으면서 준강남에 속하는 목동 역시 비슷한 흐름을 보이고 있다”며 “하지만 지난 4월 이후 거래가 거의 없었던 목동 기존 아파트 시장에서는 문의 거래가 조금씩 살아나고 있다”고 설명했다. 이어 “하락세에 매수 타이밍을 노리는 대기수요도 있기 때문에 여러 규제에도 불구하고 자금력이 있는 수요자들은 목동 시장을 장기적으로 지켜볼 것으로 보인다”고 전망했다.