총 3채 보유한 A, 두번째 주택은 주택아닌 펜션이라고 주장…심판원 "언제든 주택으로 사용가능"
1세대가 주택을 한 채를 보유하다 이를 매매해 양도차익이 발생할 경우 양도소득세는 면제된다. 대신 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춰야 한다. 현행 법은 해당 주택을 2년 이상 보유하고 주택 가액은 9억원을 넘지 않아야 양도세를 면제해 준다.
만약 주택소유자가 조정대상지역에 거주하면 2년 거주요건도 충족해야 한다. 조정대상지역은 서울 전 지역과 광명, 과천, 성남, 하남, 고양, 남양주, 동탄2, 세종, 부산 일부(해운대구,연제구,동래구,수영구,남구,부산진구,기장군) 등이다. 2017년 8월 3일 이후 취득 분에 한해 적용한다.
그러나 새 주택을 구입하고도 기존 보유주택이 팔리지 않아 일시적으로 2주택 되는 경우가 종종 발생하기도 한다. 현행 세법은 이 경우 역시 양도세를 면제한다. 다만 기존 주택을 취득하고 1년이 경과한 후 새로운 주택을 취득해야 하며 3년 이내에 기존 주택을 팔아야 한다.
일시적 1세대 2주택에 관해선 과세관청과 납세자 간 분쟁이 자주 발생한다. 다주택 소유자들이 온갖 꼼수를 부려 양도세를 면제받으려는 시도를 하고 있기 때문이다.
최근 일시적 1세대 2주택을 인정받지 못해 조세심판원에 심판청구를 제기한 A는 그가 보유한 총 3채의 주택 중 세번째 주택을 매매하고 양도세 면제에 해당한다고 주장했다. 두번째 주택이 숙박시설인 펜션으로 주택으로 볼 수 없어 일시적 1세대 2주택 양도세 면제 규정을 적용받아야 한다는 것이었다.
A의 주장을 자세히 살펴보면 A의 배우자는 2015년 4월 17일 세번째 주택을 취득하고, 2016년 5월 12일 종전 주택인 첫 번째 주택을 양도했다. A는 “배우자가 보유 중인 두 번째 주택은 채권 담보 목적으로 명의를 이전받은 것 일뿐 실소유자가 아니”라고 말했다.
하지만 과세관청의 판단은 달랐다. 과세관청은 A와 배우자가 총 3채의 주택을 보유하고 있다고 봤다. 과세관청은 “두 번째 주택이 채권 담보 목적으로 소유권을 이전받았다거나 사실상 펜션으로 이용되고 있으므로 주택에 해당하지 않는다는 A의 주장을 입증할 증거가 부족해 인정할 수 없다”고 밝혔다.
쟁점은 두 가지다. 두 번째 주택이 채권담보 목적으로 취득한 것인지와 숙박시설인 편션으로 볼 수 있느냐다.
먼저 채권담보와 관련해선 조세심판원은 “당사자 간에 채무의 변제를 담보하기 위하여 두 번째 주택을 양도한다거나 당해 자산을 채무자가 원래대로 사용·수익한다는 의사표시가 있었던 것으로 보이지 않는다”면서 “부동산 등기부등본상 등기원인이 매매로 기재되어 있다”며 A의 주장을 받아들일 수 없다고 했다.
주택으로 볼 수 없다는 A의 주장에 심판원은 현장조사를 실시했다. 심판원은 “방에는 침대, 침구, 화장대, 장식장, 의자, 커텐 등이 갖추어져 있고, 옷걸이, 옷 등이 보관되어 있었으며, 주방에는 싱크대, 식탁, 식탁의자 등이 구비되어 있고, 싱크대에 식기 등이 정리되어 있었다”고 밝혔다.
또한 심판원은 해당 건축물의 재산세 부과내역에서 ‘주택분’으로 재산세가 과세되었던 것으로 확인했다. 심판원은 “일시적으로 주거가 아닌 용도로 사용되고 있다 하더라도 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 경우 주택에 해당한다”며 과세관청의 처분에 잘못이 없다고 결정했다.
