고가·다주택자 심리타격 불가피…“침체지역 매물 내놓으면서 양극화 심화”

 

25일 업계 등에 따르면 종부세 과세 강화로 고가·다주택자들의 심리적 부담을 커질 것으로 보인다. 하지만 전문가들은 보유세 인상보다 미래가치가 높은 지역은 더욱 공고화 되는 ‘양극화’ 현상이 심화될 수 있다고 우려감을 나타냈다. / 사진=연합뉴스

22일 보유세 개편안이 시나리오 형태로 다양하게 제시됐다. 업계에서는 세수증세 효과와 시장파급의 경중은 차이를 보일 수 있으나 수도권과 고가주택·다주택 보유자 등의 세금 부담은 불가피해질 것으로 내다봤다. 이 가운데 보유세 인상보다 보유가치가 높은 상품에는 수요가 몰리는 양극화현상이 심화될 전망이다.

 

◇고가·다주택자 심리적 타격 불가피여름 부동산 시장 소강상태 이어질 것

 

25일 업계 등에 따르면 종부세 과세 강화에 따라 고가 부동산이 몰려 있는 서울 등 수도권은 거래시장의 심리적 타격이 예상된다. 2017년 국세통계연보(2016년 종부세 정기 고지·신고분 기준)에 따르면 전국 종부세를 낸 인원은 총 335591명이고 세액은 152979000만원이다. 이중 서울은 전국 인원의 50.2%, 세액 비중의 62.3%를 차지하고 있다. 인천·경기 등 수도권 규모는 수도권 전체 규모의 77.5%, 세액 비중이 79.1%나 된다.

 

물론 종부세액의 72%(110417000만원)는 법인이 부담하고 있으나 개인에게 부과된 42562000만원 중 79.1%는 수도권에 쏠려 있으므로 과세 강화에 대한 부담이 이들 지역에 집중될 수밖에 없는 셈이다. 특히 종부세 10분위 분포별 점유도 상위 10%87.7%가 쏠려 있는 상황이다.

 

이번 세제개편이 없더라도 공시가격 상승으로 올해 보유세 인상은 당연한 수순이었다는 의견도 있다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 이미 종부세 과세표준의 근간이 되는 올해 공동주택 공시가격이 전국 평균 5.02% 상승했다서울(10.19%)과 세종(7.5%)은 전국 평균보다 높은 상승률을 기록했다고 설명했다.

 

공시가격의 실거래가 반영 비율을 과거보다 현실화한 상태에서 이번 보유세 개편안은 공시가격의 80%였던 공정시장가액비율을 인상해 종부세 과세표준을 키우고 세율도 올릴 수 있게 된 셈이다. 서울 등 9억원 이상 고가주택들의 종부세 실효세율은 과거보다 높아질 전망이다.

 

거기다 정부의 전방위적인 부동산 수요억제 정책 기조가 이어질 것으로 예상되면서 여름 부동산 시장의 거래소강 상태는 한동안 지속될 전망이다. 또 기존주택시장에서 분양시장으로 이동한 수요자의 구매선호를 고려할 때 기존 주택시장의 거래동결과 수요위축은 연내 지속될 가능성도 높아졌다.

 

실제 서울부동산정보광장에 따르면 서울시 월별 주택 거래량은 6(20일 기준) 6232건으로 3(22945) 거래량 보다 72.8% 급감한 상태다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 아파트 입주 과잉공급, 양도소득세 중과, 재건축초과이익환수, 미국 기준금리 인상 가속화, 대출규제와 세무조사 여파 등으로 주택시장은 거래량이 감소하고, 매수자의 관망심리가 뚜렷해 가격도 약세를 나타내고 있다고 설명했다.

 

​전문가들 양극화 심화 우려보유세 올라도 희소성 아파트는 갖고 있을 것


전문가들은 보유세 인상이 대기수요가 있는 인기지역이나 기회비용면에서 보유가치가 기대되는 부동산상품으로 수요가 이동하는 양극화를 더 부추길 수 있다고 분석했다. 다주택자의 입장에서는 종부세의 기준을 떨어뜨리기 위해 중심지와 가격 상승지역을 보유하고 침체지역을 매물로 내놓을 가능성이 높기 때문이다.

 

함 랩장은 향후 추가적 세금 인상 움직임이 구체화된다면 보유세 부담이 어깨를 짓누르면서 인상된 보유세 만큼의 부가가치 창출이나 자산 가치 상승 기대가 없는 무수익 부동산은 더 이상 들고 있기 힘들어 질 것이다고 전망했다. 이어세금 전가율이 높지만 희소성이 높은 고가주택은 투자자들이 보유하고 세금 전가율이 지극히 낮은 저가 주택들이 대거 매물로 등장할 가능성도 높다고 덧붙였다.

 

연내 단기적으로는 기존 재고주택보다는 분양시장으로 수요가 이전하거나 다주택자는 보유세 부담을 낮출 수 있는 주택 임대사업자 등록을 통해 세금을 줄이려는 움직임이 가속화될 전망이다. 주택을 8년 이상 임대하는 준공공임대사업자는 양도세 중과배제·종부세 합산배제를 적용 받기 때문에 절세가 가능하다.

 

전문가들은 자칫 보유세 인상이 주택시장 침체 등 거래절벽으로 이어지지 않도록 퇴로를 열어줄 필요가 있다고 말한다. 함 랩장은 “7월 상호금융업 DSR 도입, 10~11월 국내 기준 금리인상 전망, 하반기 가중된 아파트 입주적체, 연내 종료를 앞둔 2000만원 이하 주택임대소득과세 유예 이슈까지 주택구매 환경의 부담은 갈수록 커지고 있다“2019년 세법개정 전까지 거래세는 낮춰 매매시장의 숨통을 틔워주는 보완책이 필요해 보인다고 조언했다.

  

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