공사비 협상 시간 끌면 조합에 불리…초과이익환수제 피하기는 결국 현대건설 손에
단군이래 최대규모 재건축 사업인 반포주공1단지 1·2·4주구가 날개를 달았다. 전일 시공사 현대건설 선정과 함께 사업시행인가까지 획득하는 겹경사를 맞으면서 조합원들은 함박웃음을 짓고 있다. 그동안 인근 학교재단과의 갈등과 시공사 선정과정에서의 잡음, 빠듯한 일정 등으로 삐긋하는 듯 했지만 말끔히 해소된 것이다. 업계에서는 이변이 없는 한 초과이익환수제를 피할 수 있을 것으로 본다.
28일 서초구청에 따르면 반포주공1단지 1·2·4주구는 지난 27일 오후 늦게 사업시행인가가 나 조합 측에 사업시행인가 통과 소식을 전했다. 지난달 9일 인가를 접수한 지 정확히 50일 만인데 이는 유례없는 빠른 속도다. 조합마저도 인가시점으로 일러야 다음달 초에서 중순을 예상했을 정도다.
시공사 선정과 더불어 사업시행인가까지 획득한 조합은 주택 감정평가를 진행함과 동시에 전일 시공사로 선정된 현대건설과 공사비 협상을 하게 된다. 이같은 과정을 마치고 나면 한달간의 주민공람 기간을 거친 뒤 관리처분을 신청하고 사실상 절차가 마무리된다.
이로써 반포주공1단지 1·2·4주구는 강남 재건축 조합이 공포감을 갖고 있는 초과이익환수제 피하기 결승선에 한 발 더 다가서게 됐다. 연내에 관리처분을 신청하기만 하면 가구당 2억∼3억원에 달할 것으로 추산되는 초과이익환수 부담금을 면제받을 수 있기 때문이다.
관건은 시공사와의 공사비 협상에 소요되는 기간을 최대한 단축하는 것이다. 통상적으로 재건축 조합은 시공사와 도급제 방식의 계약을 체결하지만, 반포주공1단지 1·2·4주구는 시공사와 공동시행사업방식으로 재건축을 추진하고 있다. 다시말해 조합과 시공사는 한 배를 탄 동업자나 마찬가지여서 조합과 시공사가 공사비 협상 등에 이견을 좁혀 협상을 조속히 매듭짓지 않으면 자칫 많은 시간을 빼앗길 수 있다. 이 과정만 원만히 이루어진다면 반포1단지 1·2·4주구는 초과이익환수제를 피하는 것이 가능하다.
이 때문에 업계에서는 그동안 시공사 과정에서 주도권을 조합 측이 쥐고 있었지만 앞으로는 시공사가 주도권을 잡는 쪽으로 반전될 것이라는 분석을 내놓기도 한다.
한 대형건설사 관계자는 “사업시행인가까지 획득했으면 재건축 특성상 9부능선은 통과했다고 볼 수 있다. 다만 조합과 시공사 현대건설과의 협상과정에서 잡음이 없어야 한다는 게 전제조건”이라고 말했다.
다시 말해 초과이익환수제를 피해야하는 조합 측 약점을 알고있는 시공사가 계약조건을 자사에 유리하게 이끌어내려 할 수 있는데, 이 과정에서 불협화음이 생기면 이른바 초치기 싸움을 하는 조합은 자칫하다간 연내에 관리처분인가를 신청하기 어려워질 수도 있다는 분석이다.