미 금리인상 여파로 주담대 금리 오를 가능성…SOC 예산집행 부진·부동산 규제강화도 복병
건설시장에 대내외 악재가 늘고 있다. 미국 연방준비제도(Fed‧연준)의 추가 금리인상, 조기 대선, 입주물량 공급과잉의 영향이다. 금리인상으로 인한 분양수요 감소 및 금융조달 비용 증가, 장미대선으로 인한 사회간접자본(SOC) 예산집행 부진, 대권주자들의 부동산 규제, 입주물량 공급과잉이 우려되는 상황이다.
◇ 연준 추가 금리인상 가능성…건설사 금융조달 비용 증가, 분양수요 감소 우려
15일(현지시간) 미국 연준은 연방공개시장위원회(FOMC)에서 기준금리를 0.25%포인트 올리기로 결정했다. 이로써 미국 기준금리 밴드는 0.75~1.00%(종전 0.50~0.75%)로 상향됐다. 목표 물가 근접, 실업률 하락 등 미국 경기 호전세가 이번 금리인상의 배경으로 작용했다고 재닛 옐런 연준 의장은 설명했다.
미국 금리인상은 국내에도 영향을 미친다. 시중은행들은 미국 금리에 맞춰 수신‧대출금리를 조정하기 때문이다.
특히 주택담보대출(주담보) 금리 인상 가능성이 유력시되고 있다. 2월 신규 코픽스(COFIX‧자금조달비용지수) 금리는 전월 대비 0.02%포인트, 잔액 코픽스는 0.01%포인트 하락했다. 이번 미국 금리인상으로 하락분을 상쇄하는 이상의 코픽스 금리 상승이 예상된다. 코픽스 금리는 주담보 변동금리와 연계된다. 따라서 주담보 대출금리 인상이 유력한 상황이다.
한 시중은행 대출 담당자는 “미국 기준금리 동향에 코픽스 금리도 민감하게 반응한다”며 “미국 금리인상이 이뤄지면 코픽스 금리도 동조화할 수 밖에 없다. 주담보 대출금리 인상도 불가피할 것”이라고 말했다.
주담보 금리 인상은 분양수요에 직격탄으로 작용한다. 수요자들이 주담보 대출을 통해 분양자금을 마련하는 경우가 많기 때문이다. 또한 금리인상은 분양계약 시 이뤄지는 집단대출 이자비용 상승도 부른다. 이는 분양시장의 큰 판인 ‘3월 이사철’ 수요에도 부정적으로 작용할 수 밖에 없다.
대형 건설사 관계자는 “주담보 대출금리 인상이 확실시되고 있다. 분양수요자들의 자금여력이 크게 줄어들 수 밖에 없다”며 “분양시장 성적표에 부정적 여파가 있을 것”이라고 말했다.
미국 금리인상은 건설사의 자금조달 비용 증가로도 이어진다. 중도금 집단대출 금리가 덩달아 인상되기 때문이다. 분양사업장의 자금융통이 어려워지게 된다.
최근 들어 건설사들은 중도금 대출 은행을 찾는 데 어려움을 겪고 있다. 지난해 정부가 발표한 ‘8.25 가계부채 관리방안’의 후속조치 때문이다. 올 1월1일부터 분양공고된 사업장부터 집단대출에 대한 여신심사 가이드라인이 적용됐다. 한국주택협회에 따르면 지난해 8월25일부터 지난달 31일까지 협회 회원사를 대상으로 한 조사 결과 중도금 집단대출 협약을 체결하지 못한 사업장 규모는 약 9조원(3만9000여가구)에 이른다. 건설사들이 저렴한 집단대출 금리를 찾는 과정에서 은행과 사업협약을 체결하지 못한 결과다. 집단대출 금리인상으로 건설사들이 대출은행을 찾기가 더 어려워질 전망이다.
연준의 연내 추가 기준금리 인상 가능성도 건설사에게 부담으로 작용할 전망이다. 옐런 의장은 추가금리 인상을 검토하고 있다. 그는 미국 경제호전을 전제로 “연준의 기준금리를 장기 중립적 목표인 3% 수준에 도달할 때까지 점진적으로 올리는 것이 적절할 것”이라고 밝혔다. 증권업계에선 2차례 추가 금리인상을 예견하고 있다. 추가 금리인상 시 집단대출‧주담보 대출금리 인상으로 이어지게 된다.
◇조기 대선으로 인한 SOC 예산 추친력 저하‧부동산 규제 강화 가능성 대두
건설업계가 넘어야 할 산은 미국 금리 인상만 있는 것이 아니다. 조기 대선으로 인한 각종 불확실성도 대비해야 하는 상황이다.
대표적으로 정부의 SOC 예산 추진력 저하가 우려되고 있다. 통상적으로 건설 주무부처인 국토교통부는 12월말 이듬해 정책방향을 수립한다. 다만 올해는 다르다. 오는 5월9일 대선이 이뤄지면서 6개월 단위로 다시 정책방향을 수립해야 한다. 이 과정에서 SOC 예산 집행의 공백이 발생할 수 있다. SOC 예산 집행에 공백이 발생할 수 있는 대목이다.
익명을 요구한 건설업계 관계자는 “차기 정부가 들어서도 (연간으로 환산하면) 길어봐야 6개월 국정운영이 가능하다. 이 과정에서 공무원들이 차기 정부 색채에 맞는 정책수립을 진행하는 과정에서 (정책집행 과정의) 공백이 발생할 수 있다”며 “SOC 예산 집행부진이 우려된다”고 말했다.
이는 아파트 입주물량 공급과잉과 더불어 부동산 시장에 악재로 작용할 수 있다. 부동산114에 따르면 올해 아파트 입주 예정 물량은 41만 가구다. 지난 1999년(36만9541가구) 이후 최대 규모다. 이는 국토부가 추산한 연평균 적정 공급가구 규모(27만 가구) 대비 10만 가구 가량 많은 수치다. 전셋값 하락-> 역전세난-> 주택 급매물 증가-> 아파트 매매가격 하락으로 이어지는 연쇄반응을 낳을 가능성이 있다고 부동산114 관계자는 밝혔다.
김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 “차기 정부 들어서도 지난해 부동산 규제강화 기조가 이어질 가능성이 높다. 아울러 대선과정에서 추가 규제방안이 수면위로 부상할 수 있다. 보유세 강화 등의 세금인상, 대출규제가 강화되면 부동산 수익률 악화가 불가피하다”며 “실물경기 악화, 미국 기준금리 인상, 입주물량 공급과잉 등이 엮이면 하반기 부동산 시장 투자수요 유발이 어려울 것”이라고 말했다.