정비계획안 사실상 통과에 호고 오름세…연내 관리처분인가 불발 가능성 배제 못해
11·3 부동산 대책으로 수개월 간 냉랭했던 반포 부동산 시장에 온기가 돌고 있다. 최근 서울시 도시계획위원회가 반포주공1단지와 신반포 한신3차·경남아파트 통합재건축 단지 등 한강변 재건축 아파트 정비계획안을 사실상 통과시킨데 따른 것이다. 이번 통과로 초과이익환수제를 피하며 수익성이 높아질 게 기대되자 매도를 희망하던 집주인들은 지난 주말 매물을 회수했고, 일부 아파트 호가는 서울시의 정비계획안 통과 발표 이전인 1주일 전보다 수천만원이 뛰었다. 다만 전문가들은 이번 안건 통과는 재건축 추진과정중 하나의 절차에 불과하다며 섣부른 투자는 경계하라고 조언한다.
23일 관련업계에 따르면, 서초구 반포주공1단지 전용 84.62㎡ 호가는 최근 24억5000만원에서 25억원으로 올랐다. 심의 통과여부가 결정나지 않았던 종전 24억원에 비해 5000만원 이상 오른 셈이다. 바로 옆단지인 신반포 한신3차·경남아파트 통합 재건축도 서울시의 발표 전후로 시장 분위기는 달라졌다. 최근까지만 해도 매물이 쌓여 있었지만 집주인들은 매맷가 오름세 기대감에 매수의지를 거두면서 거래를 할 수 있는 매물이 없는 매도자 우위 시장으로 재편했다.
이번에 심의를 통과한 단지들은 연말까지 재건축 사업 추진의 막바지 단계인 관리처분인가를 신청하겠다는 각오다. 그래야 내년 초부터 부활하는 초과이익환수제를 피해 재건축 수익성을 높일 수 있기 때문이다. 초과이익환수제란 재건축사업으로 가격 상승분을 넘어서는 이익이 생길 경우 국가가 환수하는 제도이다. 이 제도를 피해 수익성을 극대화하려면 올해 말까지 재건축 사업의 추진 단계 가운데 관리처분신청까지 마쳐야 하기 때문에, 그동안 재건축 조합 단지들은 서울시 심의 통과에 더욱 목매는 상황이었다.
전문가들은 반포일대 재건축 아파트 단지들이 이번 정비계획안 통과 결과로 초과이익환수제를 피하는 게 확정된 게 아닌만큼 섣부른 투자는 주의해야 한다고 조언한다. 실제 재건축 사업은 안전진단통과-조합설립인가-정비계획안 심의-건축심의-사업시행인가-시공사 선정-관리처분 총회-관리처분인가 등의 복잡한 절차를 거쳐 이뤄진다. 이가운데 초기단계인 정비계획안 심의를 지난 것에 불과하다. 특히나 다음절차인 건축심의는 재건축 사업 추진 단계 가운데 가장 복잡하고 까다로워 시간이 많이 소요된다.
때문에 1년 안에 관리처분인가 신청까지의 여러 과정을 마무리하는게 쉽지 않을 것이라는 전망도 조심스레 제기된다. 한 대형건설사 관계자는 “통상 정비계획안 심의통과부터 건축심의를 받는 데만 앞으로 수개월이 소요된다. 뿐만 아니라 최근엔 각 재건축 조합들이 초과이익환수제를 피하기 위해 사업에 박차를 가하면서 서울시 도시계획위에도 안건이 쌓이면서 과거에 비해 시간이 오래 걸린다”고 설명했다.
한편, 시장 전문가들은 호가 오름세가 일시적 현상일 것으로 보고 있다. 이미윤 부동산114 리서치센터 선임연구원은은 “개별단지의 호가 오름세일뿐 인근으로 확산되는 것은 아니지 않기 때문에 가격상승의 출발점으로 보기엔 무리가 있을 듯 하다”며 “11·3 대책, 금리상승 등 많은 하방변수 속에서 일시적 요소로 강남 재건축 하락률을 둔화시키는 정도 역할에 그칠 것”이라고 내다봤다.