서울시 도시계획위, 18일 강남 한강변 재건축단지 정비계획안 논의
서울시 도시계획위원회가18일 강남 한강변 주요 재건축 단지 정비계획안을 심의한다. 심의 통과여부에 따라 그동안 재건축 시장에서 뜨거운 감자로 논의돼 온 한강변 50층 시대 개막 여부도 결정나는 만큼 업계의 관심이 쏠리고 있다. 또 각 조합의 희비도 극명하게 엇갈릴 것으로 예상된다. 내년 재건축초과이익환수제가 부활하는 만큼 이번이 개발이익 환수를 피할 마지막 기회로 평가된다.
17일 서울시에 따르면 18일 열리는 도시계획위원회 본회의에 1만1000여가구에 달하는 강남권 7개 재건축 단지의 정비계획안이 상정된다.
가장 관심을 끄는 단지는 정비계획안 접수 7개월 만에 심의를 받게 된 송파구 잠실동 잠실주공5단지다. 이 아파트 조합은 지난해 6월 송파구청에 지상 15층, 30개동, 3930가구로 구성된 단지를 최고 지상 50층, 40개동, 6529가구로 재건축한다는 정비계획안을 접수했다.
심의의 쟁점은 최고 50층 허용 여부다. 조합은 이 아파트 입지 용도는 3종 일반주거지역이지만 송파대로와 인접한 잠실역사거리 지역을 준주거지역으로 종상향해 최고 50층 높의 단지 4개동을 짓겠다는 계획이다. 도심 또는 광역중심 기능을 수행하는 상업지역건물은 50층 이상 건축이 허용된다는 조항에 기반했다. 반면 서울시는 '도시계획 2030플랜'에 근거해 주거지역 건물 최고 층수는 35층으로 제한한다는 방침을 고수하고 있어 심의 통과여부는 장담할 수 없는 상황이다.
이날 서초구 반포동 반포주공1단지(1·2·4주구)도 정비계획안 심의를 받는다. 이 단지 조합 역시 당초 최고 층수 45층의 초고층 한강변 아파트를 계획했지만 지난해 말 35층으로 하향 조정했다. 이에 따라 현재 5층, 2090 가구를 최고 35층, 5875가구로 재건축하는 내용을 정비계획안에 담았다. 이와 함께 지난해 하반기 서울시의 자문을 통해 지적받은 교통난 부분도 단지에 동서 방향으로 1㎞에 달하는 도로를 신설해 교통난도 완화하겠다는 내용도 새롭게 보완했다.
이외에 이날 도계위에서는 서초구 반포동 신반포3차·23차·경남아파트 통합재건축 계획안도 논의된다. 이 단지는 반포주공1단지와 도보 이동이 가능할만큼 매우 인접해 있다. 이에 지난해 하반기 서울시 도계위는 반포동 일대에서 재건축 사업이 잇달아 추진되면서 교통난이 심각해지는 만큼, 반포주공1단지와 연계한 통합적인 교통대책을 내놓을 것을 주문한 바 있다.
송파구 신천동 ‘미성·크로바’ 통합재건축도 지난해 11월과 지난 13일 도계위에서 두차례나 심의가 보류된 이후 이날 다시 논의된다. 도계위는 바로 옆 단지인 진주아파트와 묶어 송파구 잠실아파트지구의 도시계획 관점에서 재건축계획을 검토하겠다는 방침이다.
미성·크로바 통합재건축조합은 1230가구 미성아파트와 120가구 크로바아파트를 함께 묶어 2000여가구 대단지로 개발하는 안을 추진 중이다. 이를 위해 법적상한용적률은 253.02%에서 300%로 올리는 것을 추진하고 있다. 또 송파구 잠실동 잠실진주아파트 역시 도시공원 등 기부채납을 통해 법적 상한 용적률을 300%로 올려 2950가구를 짓는 안건이 상정됐다.
이처럼 재건축 추진 조합이 너나 할 것 없이 정비사업에 속도를 내는 올해 말로 종료되는 초과이익환수제 부활을 피하기 위해서다. 초과이익환수제는 재건축을 통해 얻은 조합원 1인당 평균 이익이 3000만원을 초과할 경우, 수익의 최고 50%를 세금으로 걷는 방식이다.
서울시 관계자에 따르면 초과이익환수제를 피하기 위해선 올해 말까지 해당 자치구에 관리처분계획안을 접수해야 한다. 재건축은 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분인가 획득의 순으로 진행되는데, 도계위에 안건을 올린 주요 재건축 단지들은 조합설립인가까지만 마친 수준이다. 사업시행인가부터 관리처분인가까지는 통상 1년 이상이 걸리기 때문에 이번 도계위 정비계획 안건 통과여부가 갖는 의미는 매우 크다.
서울시 공동주택과 관계자는 “이번 안건과 사업시행인가를 받기 위한 절차일 뿐 사업시행인가는 아니다”라며 “다만 안건이 통과돼야 사업승인을 받을 수 있는만큼 이번 도계위 심의가 재건축사업의 수익성을 좌우하는 요소 중 하나가 될 순 있다”고 말했다.