초과이익환수제 적용 단지 늘어날 듯
강남권을 중심으로 서울 재건축 단지 사업 추진이 더디게 진행되고 있다. 내년 말 초과이익환수제를 피하기 위해 사업 추진에 박차를 가하고 있지만 도시계획위원회(이하 도계위)가 심의를 연기하거나 보류하는 탓이다.
23일 서울시에 따르면 지난 21일 올해 마지막 도계위 회의가 열렸다. 이날은 모두 18건 안건이 상정됐지만 8건만 심의했다. 나머지 10건은 내년 1월 첫 회의로 연기됐다. 이날 심의한 8건 중 6건은 재건축 관련 안건이었다. 이가운데 심의를 통과한 것은 ‘개포1차 현대아파트 주택재건축 정비계획수립 및 정비구역지정(안)’ 1건 뿐이었다.
도계위는 재건축 아파트 단지의 정비구역 지정과 정비계획 수립·변경, 용적률 변경을 위해 재건축 단지의 층수, 높이, 공원, 도로, 기반시설 등 정비계획 전반을 들여다보고 가결 또는 보류 결정을 내린다. 이에 상당한 시간이 소요된다. 특히 올해는 재건축 사업 활기 속에 관련 심의 안건이 크게 늘었다.
부동산114에 따르면 이달 기준 강남3구에서 재건축을 추진하는 단지는 22곳, 2만7400여 가구에 달한다. 올해 도계위에서 진행된 재건축 심의안은 총 22건으로 지난해 전체 심의건수(10건)과 견주어보면 2배 이상 늘어난 수준이다. 가결은 6건, 보류는 16건으로 가결율은 27.2%로 낮은 수치를 기록했다.
이날 도계위 역시 1개 사업장을 제외한 5개 단지의 안건을 보류했다. 서초구 잠원동 신반포14차와 한신4지구 아파트의 예정법적상한용적률 안건이 상정됐지만 한신4지구는 한신 8ㆍ9ㆍ10ㆍ17차 통합재건축으로 총 3325가구에 이르는 대단지임에도 공원이 충분치 않다며 소위원회에서 녹지계획을 재심의하기로 했다. 한신4지구 역시 기반시설에 대한 검토가 부족하다는 지적이 나왔다.
용산구 이촌동 서빙고아파트지구 내 한강삼익과 한강맨션의 각 개발기본계획 변경안도 다뤄졌지만 역시 두건 모두 보류됐다. 한강삼익(계획 가구 367가구)와 한강맨션(1385가구)은 단지가 맞붙어 하나의 대단지를 이루지만 기반시설이 적절치 않아 보류됐다. 또 강남구 도곡동 삼호아파트 주택재건축 정비계획수립 및 정비구역지정안은 도로·상가를 보완할 필요가 있다는 판단에 따라 보류됐다.
이에 2018년부터 부활하는 초과이익환수제를 피하기 위해 재건축에 가속도를 내던 조합들은 마음이 다급해진 모습이다. 초과이익환수제는 조합이 재건축을 통해 얻은 이익이 1인당 평균 3000만원을 넘을 경우, 초과 금액의 최고 50%를 재건축 분담금으로 내도록 한 제도다. 유예 혜택을 얻으려면 늦어도 내년 말까지 관리처분인가 신청까지 마쳐야 한다. 관리처분인가는 재건축 추진의 막바지 단계로, 이후 거주자의 이주 및 철거가 이뤄진다.
도계위에서 정비계획이 통과되면 이후 건축심의, 사업시행인가, 관리처분인가 등을 거쳐야 하는데 1년 안에 이 과정들을 완료하기는 사실상 불가능하다. 올해 강남권 정비계획 대부분이 보류되면서 상당수 재건축 단지들이 초과이익 환수제 적용을 받게 될 것으로 보인다.
이를 두고 일각에서는 서울시가 재건축 속도 조절에 나선 것이라는 판단을 내놓고 있지만 서울시는 사실과 다르다는 입장이다. 서울시 관계자는 “재건축 추진 단지가 늘면서 관련심의 안건이 크게 늘어 일정이 연기되는 것이고, 각 안건이 지닌 건축 계획 및 교통 문제를 소위원회에서 전문적으로 검토를 하고 진행하자는 차원에서 보류하는 것”이라고 설명했다.
한편 유일하게 심의 문턱을 넘은 개포1차 현대아파트는 임대주택 100가구를 포함해 총 823가구, 용적률 299.61% 이하, 최고층수 35층 이하를 주요 내용으로 한다. 도계위는 해당 안건을 가결하면서 △차량 출입구 2개소를 1개소로 통합 △교차로 변 상가 위치 조정 검토 등을 조건부로 내걸었다.
시 관계자는 “개포동 현대1차아파트는 주변에 양재천과 구룡산, 대모산과 인접하고 있어 자연환경과 주변 건축물과 조화를 이루도록 개발될 예정이며, 재건축에 대한 주민들의 열망이 큰 만큼 재건축사업이 속도를 낼 것으로 기대한다”고 말했다.