주택경기 선행지표인 인허가 물량 감소, 연내 분양물량은 조절 중
건설업계가 장‧단기 주택시장 경기 침체를 가늠하며 분양물량 조절에 들어갔다. 건설사들은 장기적으로 주택시장 경기 하강을 전망한다. 주택시장 경기 선행지표인 ‘주택 인허가 실적’ 감소와 '입주물량 확대'가 그 이유다.
28일 국토교통부에 따르면 올 10월 주택 인허가 실적은 전국 5만2438가구로 나타났다. 전년 동기 대비 18.3% 감소한 수치다. 특히 수도권 인허가 물량은 2만1145가구로 같은 기간 38.1% 감소했다.
주택 인허가 실적은 주택시장 경기 선행지표다. 건설사는 인허가를 통해 주택 분양일정을 잡는다. 통상적으로 인허가 뒤 주택 분양까지 2~3년 가량의 기간이 소요된다. 인허가가 늘면 미래 주택시장 경기를 건설사들이 긍정적으로 전망한다는 ‘신호’다. 인허가가 줄면 미래 주택시장 경기를 건설사들이 비관적으로 전망한다는 해석도 가능하다.
이에 따르면 건설사들은 장기적으로 주택시장이 가라앉을 것으로 보고 있다. 최근 2년 간 분양권 전매제한 기간 완화, 재건축 초과이익 환수제 유예 등으로 분양시장이 단기간 끓었다는 분석 때문이다.
건설사들이 올해를 주택시장 경기 고점으로 인식하는 대목은 다른 지표에서도 확인된다. 국토교통부에 따르면 10월 공동주택 분양(승인) 물량은 전국 6만430가구로 나타났다. 올해 들어 가장 많은 물량이다. 주택시장 경기는 봄‧가을 이사철로 나뉜다. 특히 봄 이사철인 3~5월 주택시장 경기가 활성화된다. 올해는 주택시장 비수기인 8~9월을 합한 10월의 평균 분양실적(4만6000여건)이 3~5월(4.46%) 대비 많다. 연내 분양물량을 밀어내려는 건설사들의 전략이 반영됐다.
지난 2008년 건설사들을 공포로 몰아넣은 ‘악성 미분양’인 준공 후 미분양 주택이 늘어났다는 점도 주택시장 경기 하강에 대한 부담감을 키운다. 10월 말 기준 준공 후 미분양 주택은 총 1만87가구로 지난해 12월 대비 3.43% 늘었다.
2014년 말 분양물량이 착공되면서 올해와 내년 사이 입주물량이 집중된다. 앞서 건설사들은 2006년 분양가 상한제를 피하려 연내 대규모 분양물량을 시장에 풀었다. 2008년 입주물량이 집중되며 대규모 미입주 사태를 통해 ‘준공 후 미분양 주택’이 크게 늘었듯이 최근 2년 간 분양물량이 큰 폭으로 늘었다. 내년과 내후년 이같은 미입주 사태를 우려해 조기 분양에 서두르는 모습으로 볼 수 있다.
올해 말과 내년 주택시장 경기를 두고 의견이 엇갈리는 것도 그래서다. 분양일정이 앞당겨지거나 내년으로 미뤄진 단지들이 많다는 게 그 증거다.
업계에선 입주물량 증가도 주택시장 경기 하강에 영향을 주는 요인으로 꼽는다. 10월 주택 준공(입주) 실적은 전국 4만1273가구다. 올해 누적기준 40만6769가구로 전년 동기 대비 14.3% 증가했다.
입주물량이 늘면 매매차익을 노린 수요가 일시에 이탈할 수 있다. 전세 선택지가 늘며 기존 수요자가 재고 주택시장 진입을 꺼리기 때문이다. 2008년 당시에도 입주물량 공급과잉이 발생했다. 이에 입주자들이 잔금대출 납입을 거부하면서 대규모 미입주 대란이 발생했다.
건설업계 관계자는 “2008년 당시 건설사 내부에서 미입주 팀을 별도로 운영했다. 신규 입주단지와 거리가 먼 곳에 위치한 청약당첨자의 자녀를 해당 학군으로 운송하기 위한 방안이었다. 신규 입주자가 분양을 취소하지 않게 하기 위한 방안”이라며 “건설사들이 내년 청약시장 위축 등을 우려하고 있다. 건설사가 미입주 팀을 운영하는 광경이 재차 발생할 수 있다”고 말했다.
◇ 연말, 내년 초 주택시장 경기 해석 엇갈려…분양일정 연말로 당기거나 내년으로 미뤄
이 같은 상황에서 당장 눈앞에 다가 온 올해 말과 내년 초 주택시장 경기에 대해서는 건설사 간 해석이 엇갈리고 있다.
주택시장을 가늠할 수 있는 수도권 지역 분양물량 하락이 크다는 게 한 단면이다. 부동산114에 따르면 12월 수도권 아파트 분양(예정) 물량은 2만907가구로 전월(2만1828가구) 대비 4.22% 감소했다. 전국 분양(예정)물량이 같은 기간 3만9852가구에서 5만5087가구로 38.2% 늘어난 것과 대조된다. 11.3 부동산 대책으로 청약요건 강화, 분양권 전매제한 기간이 늘어난 지역이 경기도 전 지역에 위치해 ‘미분양 우려’가 경기도 내 분양일정에 작용한 것으로 풀이된다.
남상우 부동산114 리서치센터 연구원은 “정부 대책에 따라 분양을 중지했다가 재개, 내년 잔금대출 여신심사 가이드라인 강화를 피하기 위해 전국적으로 12월 분양(예정)물량이 늘었다. 다만 수도권은 11.3 대책의 여파를 최소화하기 위해 내년으로 분양일정을 미룬 단지도 존재한다”며 “11월 마지막 주 청약결과가 좋을 경우 분양이 다시 늘어날 소지가 있다. 공급자와 수요자 모두 관망세를 유지하는 상황”이라고 말했다.