전문가들 "지방 부동산 침체 따른 반사이익" 제기…두 시장간 양극화 심화 전망
정부가 부동산 시장 규제방안을 담은 가계부채 대책을 발표했다. 부동산 시장 수요·공급 조절방안을 다수 포함한 정책이다. 전문가들은 서울 재건축 시장으로 투자자들의 수요 쏠림 현상이 더 심화될 것으로 전망하고 있다. 지방 부동산 시장 침체에 따른 반사이익 때문이다.
25일 정부가 발표한 가계부채 대책에는 부동산 수요‧공급 측면의 규제방안이 다수 포함됐다. 주택도시보증공사(HUG)의 중도금 대출 한도 강화, 은행권의 집단대출시 소득심사 강화, 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출보증 시기 조정, 공공택지 공급량 관리 등이 대표적이다.
전문가들은 이번 부동산 규제방안으로 서울 재건축 시장 쏠림현상이 강화될 것으로 분석하고 있다. 이는 지방 부동산 시장침체에 따른 '반사이익'이다. 지방 부동산 시장은 미분양 증가, 청약경쟁률 하락으로 침체국면에 들어갔다. 아울러 건설사들이 올해 하반기, 내년 상반기 지방에 대규모 아파트 공급물량을 계획하고 있다. 지방 부동산 시장은 공급과잉으로 침체가 더 깊어질 가능성이 높은 상황이다.
부동산 업계 관계자는 “역대 정부의 부동산 규제방안은 수요자들의 '위험회피' 성향을 키웠다. 이번 대책도 수요자들의 수요심리 위축을 부를 수 있다. 이에 투자자들이 지방 부동산 시장에서 더욱 거리를 둘 것"이라며 "지방은 아파트 물량 적체현상이 이뤄지고 있다. 수요자들이 수익성 있는 서울 재건축 시장에 더욱 관심을 기울일 가능성이 높다”고 말했다.
정부의 대책발표 이전 이미 서울과 지방 분양시장은 양극화를 보였다. 부동산114에 따르면 올해 1분기에서 3분기까지 강남3구에서 분양된 아파트 단지들의 전체경쟁률은 34.7대 1, 50대 1, 100.6대 1로 나타났다. 청약 1순위 경쟁률도 같은 기간 상승했다. 수요자들의 서울 재건축 시장 관심사를 알 수 있는 대목이다.
서울 지역 청약경쟁률은 강남3구(강남, 송파, 서초구) 소재 재건축 단지들이 이끌었다. 이 지역에는 신반포자이, 디에이치 아너힐즈 등 높은 분양가와 청약경쟁률을 기록한 재건축 단지들이 밀집했다. 재건축 아파트 매매가격 상승률은 지난 1월 1일 -0.02%에서 8월 26일 0.41%로 큰폭으로 증가했다.
반면 지방 분양시장은 3분기에 들어 전체경쟁률과 1순위 경쟁률 모두 하락했다. 아울러 지방은 올 상반기 미분양 단지가 평균 3만6000가구를 유지하고 있다. 미분양 단지 3만6000가구는 전년 동기 1만8676가구 대비 2배 가량 많은 수치다. 한국감정원에 따르면 지방 아파트 매매가격은 1월 초부터 8월 26일까지 단 한번도 상승하지 않았다.
건설업계도 지역별 양극화로 인해 서울 재건축 단지 수요가 하반기에 더 증가할 것으로 예상하고 있다. 대형건설사 관계자는 “25일 발표한 정부대책은 이전 정부규제안과 유사한 대책이 많다. 집단대출 규제강화, 분양단지 사업성 심사 강화 등은 이미 정부가 시행하고 있는 규제안”이라며“정부가 분양보증을 강화했다 해도 개포주공3단지는 분양대박을 터트렸다. 지방 부동산 시장 침체와 규제강화로 부동자금이 서울 지역으로 몰릴 가능성이 높다. 이에 정부대책과 별개로 서울 재건축 단지 수요가 더 증가할 것으로 보고 있다”고 말했다.
한 전문가는 정부대책 발표와 별개로 이미 서울 재건축 시장으로 투자자들이 몰리고 있다고 말했다. 김은진 부동산114 리서치센터 팀장은 “강남3구 외에도 목동, 여의도 등 재건축 예정단지로 소위 말하는 '김여사'들이 몰리고 있다. 입지여건과 투자가치가 좋은 서울 재건축 시장으로 수요가 몰리는 상황이다"고 말했다.
반면 또 다른 전문가는 이번 대책으로 서울 재건축 시장이 위축될 가능성도 제기했다. 심교언 건국대 부동산학부 교수는 “위례, 미사, 송파, 강일 지역 올해 입주예정 물량이 많다. 물량을 전부 합치면 분당신도시급 가구가 들어선다"며 "공급과잉은 부동산 시장 침체의 큰 원인이다. 공급과잉과 함께 정부 대책으로 서울 재건축 시장의 청약경쟁률, 매매가격 등이 하향조정될 수 있다”고 말했다.