부동산시황
정부 부동산 규제책에도 '강남불패' 지속되나
  • 최형균 기자(chg@sisajournal-e.com)
  • 승인 2016.08.22 14:21
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'강남권 선호현상 지속될 것' vs '더이상 호재 없어 안정세 접어들 것'

오는 25일 정부가 발표할 ‘가계부채 관리방안’에 집단대출, 분양권 전매제한 기간 강화 등이 담길 것으로 관측되고 있다. 이에 따라 정부 대책이 강남권 부동산 시장에 미칠 영향에 관심이 모이고 있다.

전문가들이 예상하는 집단대출 규제, 분양권 전매제한 기간 강화안은 투자수요 억제방안의 연장선에 있다. 분양권 전매는 시세보다 낮은 분양권의 웃돈거래를 통한 차익실현, 집단대출은 분양가를 수차례 분할납부하면서 수분양권자의 초기비용 부담 완화를 목적으로 한다. 모두 적은 초기비용으로 차익을 실현할 수 있는 수요보완책이다. 정부는 이 수요보완책을 제한적으로만 허용하려는 움직임을 보이고 있다.

정부가 오는 25일 내놓을 것으로 예상되는 이같은 수요억제 대책에 따라 '강남불패'로 불리는 강남권(서초구, 강남구, 송파구, 강동구, 양천구) 부동산 시장의 향방에 세간의 관심이 모아지고 있다. 강남권 부동산 시장은 국내 부동산 시장의 향방을 가늠하는 기준점으로 작용해왔다. 투자수요도 높아 부동산 업계 관계자들은 "지방 재력가들도 대규모 여윳자금을 강남권 부동산 시장에 투자하고 있다"고 말했다.

그간 정부는 강남권 시장을 겨냥한 대책을 여럿 제시했다. 투자수요 증대가 부동산 시장 과열을 넘어 거품으로 이어지는 것을 방지하기 위한 조치다. 올초 주택담보대출시 소득심사 강화와 지난 6월 28일 주택도시보증공사(HUG)의 중도금대출 요건 강화가 대표적이다. 특히 HUG를 통한 9억원 이상 단지의 중도금 대출요건을 강화한 조치는 도입 초기부터 ‘강남권 고분양가 단지’를 겨냥한 정책이라는 게 전문가들의 분석이었다. 강남권 재건축 단지를 필두로 한 시장과열이 인근 지역 재고, 신규 아파트 분양단지로 전염되는 것을 우려한 정부의 정책이다.

하지만 강남권 부동산 시장은 상승세를 멈추지 않고 있다. 전매차익을 노린 수요가 꾸준히 시장에 유입됐다. 한국감정원에 따르면 지난 6월 28일 정부 정책 발표 직후인 7주 간 이 지역 평균 아파트 매매가격 상승률은 0.1%로 나타났다. 매매가격 상승률 0.1%는 같은 기간 전국, 수도권 평균 매매가격 상승률인 0.01%, 0.05% 대비 2배 이상 높은 상승폭이다.

 

 

지난 6월 28일 정부의 중도금 대출규제 이후 지역별 아파트 매매시장 상승률 추이. 강남권 아파트 매매가격 상승률은 꾸준히 높은 상승폭을 기록했다. / 자료=한국감정원

 

 

 

신규 아파트 매물에 대한 수요도 연일 늘었다. 서울부동산정보광장에 따르면 올해 7월에서 821일까지 거래된 강남권 아파트 분양권입주권은 645건으로 나타났다. 거래량 645건은 서울시 전체 분양권·입주권 거래량인 1747건에서 36.9%의 비중을 차지한다. 거래량 비중 36.9%는 지난해 같은 기간 서울시 전체 거래량 대비 강남권이 차지하는 비중인 24.8%와 비교하면 48.7%가 높은 수치다.

 

강남권 부동산 시장 성장에는 투자수요, 안전자산 선호현상이 크게 작용했다. 저금리 장기화로 인한 수익률 확보차원의 투자수요, 지방 미분양 단지 증가로 인한 안전자산 선호현상이 강남권 시장의 성장배경이다. 25일 정부대책이 나오더라도 투자자들의 강남권 선호현상에 제한적 영향만을 가할 것으로 한 전문가는 전망한다.

 

심교언 건국대학교 부동산학부 교수는 “25일 가계금융 대책은 부동산 경기를 감안해 최소한의 규제책만을 담을 가능성이 높다. 이로 인해 강남권 청약경쟁률 등 일부 지표가 하락할 수 있다면서도 저금리, 지방 미분양 사태 등 여러 요인으로 강남권부동산 시장은 안전자산으로 인식되는 상황이라서 수요자들의 강남권 시장에 대한 선호현상이 이어질 가능성이 높다고 말했다. 

 

강남3구 평균 아파트 매매가격 상승률. 8월 들어 가격 상승률이 낮아졌다. / 자료=부동산114

반면 한 전문가는 정부정책으로 강남권 부동산 시장이 연착륙할 것으로 전망했다. 허윤경 건설산업연구원 연구위원은 현재 강남3구의 상황을 근거로 들었다. 부동산114에 따르면 올해 8월 강남3구인 강남, 서초, 송파의 1당 평균 아파트 매매가격 상승률은 직전월 대비 각각 0.09%, 0.5%, 0.4% 오른 것으로 나타났다. 이는 지난 7월의 직전월 대비 상승률인 0.7%, 0.9%, 0.85% 대비 절반 이상 감소한 수치다. 이를 근거로 허 연구위원은 강남 부동산 시장이 안정기에 들어가고 있다고 보고 있다.

 

허 연구위원은 강남3구를 필두로 강남권 아파트 매매시장이 보합세에 접어들고 있다. 매매 거래량 상승폭도 제한적이라며 부동산 규제강화를 이어 온 정부 정책에 영향을 받은 결과라고 말했다. 그는 또 가계부채 문제, 추가 금리인하가 불가능한 상황이다. 더이상 부동산 시장에 호재가 존재하지 않을 것으로 보인다. 아울러 정부의 부동산 규제책이 점차 강화되면서 강남권 부동산 시장도 안정세에 접어들 것으로 전망된다고 말했다.

 

 

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