거래 활발했던 작년에 못미쳐…하반기도 거래위축 이어질듯
지난해 임대수입‧시세차익으로 높은 인기를 누렸던 중소형 빌딩시장이 위축되고 있다. 올해 들어 거래량과 총 거래금액 모두 작년만 못하다. 하반기에도 중소형 빌딩시장의 약세가 이어질 것으로 전문가들은 분석하고 있다.
지난해 중소형 빌딩시장은 큰 호황기를 맞았다. 직전해인 2014년 상반기 한국은행이 기준금리를 인하하면서 수익형 부동산으로 빌딩수요가 늘었기 때문이다. 저금리로 인한 이자수익 저하를 임대수입, 시세차익으로 만회하는 점이 강점으로 작용했다. 업계에 따르면 이 기간 중소형 빌딩의 투자수익률은 4%대에 육박했다.
하지만 올해 상반기 중소형 빌딩시장은 예년과 다른 모습을 보이고 있다. 리얼티코리아에 따르면 올해 상반기 중소형 빌딩 거래량은 414건으로 나타났다. 지난해 같은 기간 501건이 거래된 것과 비교해 17% 이상 거래량이 감소했다. 올해 상반기 총 거래금액은 2조3500억원으로 지난해 동기 대비 15% 가량 줄었다.
문소임 리얼티코리아 수석연구원은 "지난해에는 투자자들이 중소형 빌딩을 금융상품의 대체재로 처음 인식하면서 거래가 급증했다"며 "올해는 이 초기효과가 조금은 줄어든 상태"라고 말했다.
중소형 빌딩시장이 상반기에 이어 하반기에도 지난해에 비해 저조한 성적을 거둘 수 있다고 전문가들은 지적한다. 업계 추산에 따르면 올해 1분기 서울 오피스 공실률은 10%대다. 대형 빌딩(10층 이상 또는 연면적 1만㎡ 이상)에 비해 중소형 빌딩의 공실률이 더 높을 것으로 업계는 추산하고 있다. 대형 빌딩은 빌딩관리 전문업체가 운영하면서 렌트프리(몇개월간 무상임차 제공) 등 다양한 서비스를 임차인에게 제공할 수 있기 때문이다. 상반기에 이어 하반기 공급될 대형 빌딩이 다수 있어 중소형 빌딩의 약세가 이어질 가능성이 높다.
업계 관계자는 “하반기 대형 빌딩 공급물량이 엮이며 중소형 빌딩에 타격이 갈 가능성이 크다”며 “렌트프리 현상이 가속화되면서 역세권 등 일명 목좋은 곳으로만 투자수요가 집중할 것이다. 이는 가뜩이나 높은 중소형 빌딩의 공실률 증가로 이어질 것”이라고 말했다.
이러한 공실률 증가는 투자수익률 악화로 이어질 수 있다고 전문가들은 지적한다. 국토교통부에 따르면 올해 1분기 오피스 투자수익률은 1.64%다. 지난해 2분기 1.73%를 기록한 이래 나날이 하향세다. 중소형 빌딩의 경우 렌트프리가 높은 공실률이 악재로 작용해 임대료 인하가 이뤄지면 투자수익률이 덩달아 낮아질 가능성이 크다.
알투코리아 관계자는 “상반기 기준금리 인하, 아파트 집단대출 보증규제로 중소형 빌딩시장 호조를 기대하는 분위기가 있긴 했다. 하지만 지난해부터 우량매물로의 투자쏠림 현상이 심했다”며 “하반기에도 이같은 현상이 지속되면서 다수 중소형 빌딩들의 투자수익률 조정이 이뤄질 것이다. 이는 중소형 빌딩시장의 약세로 이어질 수 있다”고 말했다.
