시장 자율·개입 찬반 팽팽…적용기준 개선도 과제
전월세 가격이 널뛰기함에 따라 전월세 상한제 도입을 주장하는 목소리가 커지고 있다. 전월세 상한제는 야당이 이번 총선에서 서민주거 안정대책으로 내걸었던 주요 공약 가운데 하나다. 20여일 앞으로 다가온 20대 국회에서는 전월세 상한제 도입이 가능할지 업계의 관심이 쏠리고 있다.
10일 관련업계에 따르면 지난해 12월 전월세 전환율 관련해 국회 서민주거복지특별위원회에서 내놓은 주택임대차보호법 개정안은 현재 법제사법위원회에 계류중이다. 19대 국회 마지막 회기까지 통과하지 못하면 해당 개정안은 자동 폐기된다. 국회가 20대 원구성 협상 등을 이유로 개점휴업 상태를 지속하면서 19대에서 해당 법안이 통과되는 건 사실상 물 건너간 상태다.
한국감정원에 따르면 지난 3월 기준 전국 주택종합 전월세 전환율은 6.9%다. 주택임대차보호법 제7조 2항에서는 전월세 전환율이 기준금리에서 4배수를 곱한 비율을 초과할 수 없도록 하고 있다. 기준금리가 1.5%이므로 현행법상 전월세 전환율의 상한선은 6%이 된다. 전월세 전환율은 법정상한선 보다 0.9%포인트 높은 셈이다.
전문가들은 서울의 전월세 상한제 문제는 당분간 지속할 것이라고 전망한다. 2017년까지 재건축에 따른 소멸가구가 늘어나면서 전세 매물이 부족하고 저금리에 따른 월세전환 매물이 늘 것으로 전망되기 때문이다.
주택수급 차질과 늘어나는 주거비 부담 문제에 대해선 여야 모두 이견이 없다. 다만 전월세 상한제 도입 찬반을 두고 입장차가 뚜렷하다. 야당은 커지는 월세시장과 서민 주거비 문제를 감안해 전월세상한제 도입이 절실한 상황이라고 말한다.
반면 여당은 전월세 상한제가 임시방편일 뿐만 아니라 단기적으로 심각한 부작용을 초래할 수 있다며 반대한다. 전월세 상한제를 도입할 경우 집주인들이 미리 전셋값을 올리면서 단기적으로 폭등할 우려가 있다. 또 전세나 월세가 돈이 안 되니까 공급차질이 올 가능성이 있다는 주장이다.
실효성에 대한 논란도 나온다. 전월세 상한제가 존재하지만 구속력이 없어 시장에서 상한선을 넘긴 계약이 이어지고 있다. 다시말해 전월세 전환율 상한제도는 임대차 계약기간(통상 2년) 전세를 월세로 전환할 때만 적용이 되고, 2년 계약 만기 후 재계약이나 신규계약시에는 해당되지 않는다. 임대인이 계약기간인 2년을 채 채우지 않고 도중에 월세를 바꾸는 경우는 거의 없어 무의미한 규제라는 평가도 많다.
한 주택산업계 관계자는 “집주인이 횡포를 부려도 신고제나 법적 구속력이 없어 제재하기 어렵다”며 “계약 도중 전환이라는 조건이 붙으면서 대다수 임차인은 해당 법의 보호대상이 아닌 셈이다. 임대차 보호라는 말이 무색한 임대차 보호법”라고 설명했다.
당분간 전월세 상한제를 둘러싼 논란은 지속될 것으로 보인다. 업계 관계자는 “과거처럼 집값이 가파르게 오르기 어려워 매매나 부동산 산업 중심의 정책에서 벗어나는 게 필요하다”라며 “전세는 사라지고 월세 중심으로 재편되는 주택시장 변화에 따라 임대차 보호법 정비가 필요하다”고 밝혔다.