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2018년 12월 12일 [Wed]

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부동산

가짜 임차인에 분양가 부풀리기…‘선임대 후분양 상가’ 투자 주의보

임대료 형성 안 된 신도시에서 빈번…“투자 전 계약주체·서류 꼼꼼히 살펴야”

5일 업계 등에 따르면 최근 임차인이 맞춰진 상태에서 투자자를 찾는 ‘선임대 후분양’ 상가가 주목 받고 있다. 하지만 선임대 후분양 상가의 특성을 악용한 피해사례도 늘고 있어 투자자들의 주의가 요구된다. /사진=길해성 기자


최근 임차인이 맞춰진 상태에서 투자자를 찾는 선임대 후분양상가가 주목 받고 있다. 부동산 시장이 위축되는 상황에서 공실 위험 없이 임대료를 안정적으로 챙길 수 있기 때문이다. 하지만 일부 분양업체가 가짜 임차인을 내세우는 등 선임대 후분양의 특성을 악용한 피해사례가 늘고 있어 투자자들의 주의가 요구된다.

 

5일 업계 등에 따르면 수익형 부동산 시장에서는 선임대 후분양 상가에 투자하는 경우가 늘고 있다. 최저임금 인상, 근로시간 단축, 경기 불황 등 자영업 환경이 어려워지면서 상가를 임대해 직접 창업하기가 부담스러워졌기 때문이다.

 

투자자 입장에서는 임차인을 구하는 수고를 덜 수 있고 분양 계약만 체결하면 준공 이후부터 월세를 받을 수 있기 때문에 안정적인 투자가 가능하다. 또한 확정된 분양가와 임대료를 통해 투자 수익률을 미리 파악할 수 있다는 점도 장점이다.

 

하지만 일부 분양업체들이 이러한 선임대 후분양 상가의 특성을 악용하면서 피해를 입는 투자자들도 늘고 있는 것으로 나타났다. 특히 분양가가 임대수익률에 비례해 책정된다는 점을 악용하는 경우가 많다.

 

한 상가 전문가는 분양업자가 미리 고용해 둔 임차인과 짜고 분양가를 적정 수준보다 높게 책정한다부풀려진 임대차 계약으로 분양가를 높게 결정할 수 있는 셈이다고 설명했다.

 

예를 들면 분양업체는 적정 가격 6억원인 상가를 10억원에 내놓은 뒤 가짜 임차인과 보증금 1억원에 월세 500만원의 1~2년짜리 임대차 계약을 작성한다. 이후 가짜 임차인은 임대료를 계획적으로 연체함으로써 임대인이 자발적으로 내쫓게 하는 식이다. 보증금인 1억원이 모두 임대료로 깎인다 해도 분양업체는 약 3~4억원의 이득을 보는 시스템이다.

 

또 다른 악용 사례는 가짜 임대차 계약을 하는 경우다. 이는 분양대행사의 영업 수수료가 임대차 계약금보다 많다는 점을 악용한 수법이다. 상가 한 건을 팔았을 때 수수료가 1000만원이고 선임대 계약금이 500만원일 경우 영업사원은 제3의 인물을 내세워 계약금 500만원에 선임대 계약을 체결한다. 이후 입점이 다가오면 계약을 파기한다. 계약금을 포기해도 영업사원은 500만원이 남는다.

 

이 같은 피해사례는 새롭게 조성되는 신도시에서 빈번하게 발생하고 있다는 게 전문가들의 설명이다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 선임대 후분양 상가는 투자자의 공실 위험에 대한 불안 요소를 이용한 것으로 적정 임대료 파악이 불가한 신규 택지지구나 초기 신도시에서 많이 접할 수 있다물량이 많은 위례·동탄·판교, 세종시 등에서 특히 주의를 할 필요가 있다고 조언했다.

 

전문가들은 사전에 몇 가지 사항만 파악하면 선임대 상가 피해를 피할 수 있다고 조언한다. 먼저 계약 주체가 상가 시행주체와 체결된 것인지 확인해야 한다. 만약 계약자가 분양영업사원으로 돼 있다면 가짜 선임대 계약일 가능성이 크다. 시행주체와 체결됐더라도 향후 계약자 명의로 승계해 주는 임대차승계계약서를 발급해 주는지 여부도 확인할 부분이다. 이럴 경우 계약자는 좀 더 분명하게 권리를 행사할 수 있다.

 

임차인이 지불한 계약금이 일반적인 수준보다 지나치게 적은 경우도 의심해야 한다. 계약금 비중이 높을 경우 영업담당자가 거짓 선임대로 얻을 수 있는 이득이 별로 없기 때문에 피해 예방책이 될 수 있다.

 

최근에는 계약기간 동안 임대를 확정해 주는 임대보장증서와 수익률을 보장하는 임대수익보장확약서도 등장하고 있다. 대내외적 요인을 들어 실제 이행되지 않는 경우도 있으니 맹신하지 말아야 한다. 또한 유명 프랜차이즈의 입점의향서를 실제 계약서인양 제시하는 경우도 있다. 입점의향서는 계약확정에 대한 의사 표시가 아니므로 실제 계약서를 확인하는 게 좋다.

 

선임대 후분양 사항이 분양계약서에 명기돼 있다면 분쟁의 소지를 더욱 줄일 수 있다. 임차계약이 파기되면 분양계약도 자동으로 파기된다는 특약을 추가하는 것도 피해를 줄일 수 있는 방법이다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 수익률 보장을 내세우면서 시행사가 임대료를 보조해 수익률을 맞춰주겠다는 경우도 있다애초 분양가 자체가 높게 책정됐을 가능성이 높고 약속한 임대료 보조 기간을 지키는 사례도 드물어 조심해야 한다고 전했다.

  


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