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2017년 10월 23일 [Mon]

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부동산

강남권 재건축단지 '급매물 주의보’…현금청산 매물여부 확인해야

지위양도 안되는 조합원 입주권…3억원 낮게 사도 현금청산으로 손해 볼 수도

 

그래픽=조현경 디자이너

8·2 부동산 대책발표로 이달초 거래가에 비해 수억원 이상 저렴한 매물이 최근들어 강남의 부동산 시장에 줄지어 나오고 있다. 다만 이들 매물 매입을 검토할 땐 꼼꼼히 따져봐야 한다. 매맷가가 저렴해 보이지만 사실은 저렴한 게 아닐 수 있기 때문이다. 원금도 건지지 못할 가능성도 있다. 대부분 조합원 지위양도가 불가한 현금청산 대상 매물이기 때문이다. 


12일 관련업계에 따르면, 지난 10일 포털사이트 네이버 부동산 매물정보란에 서울 서초구 잠원4지구 신반포 10차의 한 주택이 7억원에 매물이 나왔다. 단지 내 한 공인중개업소에 문의한 결과 허위로 작성한 이른바 '떡밥매물'이 아닌 것으로 확인됐다. 이곳은 정부의 대책발표 이전 최고 10억3500만원까지 실거래됐던 곳이다. 표면적으로만 봤을 땐 약 열흘 사이에 3억원 이상 집값이 급락한 것처럼 보인다.

사실은 아니다. 해당 단지는 지난해 1월 조합설립을 인가받았기 때문에 상당수 조합원 매물은 이번 대책으로 매수자가 조합원 지위를 양도받는게 금지돼 있다. 정부의 예외조항에 따라 과거부터 오랫동안 조합원 지위를 가져온 소수의 조합원 매물만 조합원 지위양도가 가능하다. 결국 앞서 소개한 3억이상 바겐세일에 들어간 듯 보이는 매물은 매수자가 나중에 아파트 입주권을 받을 수 없고 조합 측으로부터 현금청산을 받아야 한다.

현금청산은 감정평가액 기준으로 이뤄진다. 재건축단지 주택의 감정평가가 이뤄지는 시기는 구청으로부터 사업시행인가 받은 후, 관리처분인가를 받기 전이다. 이때 감정평가사는 향(向)에 따른 일조권, 로얄층 여부, 대로변과의 접근성 등에 따라 값을 매기기 때문에 한 아파트 단지 내 동일평형에 따라서도 평가액은 차이를 보인다. 게다가 앞서 소개한 신반포10차의 경우, 사업시행인가가 나지 않은 상태여서 아직 감정평가조차 하지 않았다. 추후 감정평가액이 7억원보다 낮을 경우 매수자는 원금보다도 낮은 금액을 돌려받을 수밖에 없다.

물론 평가액이 7억원 이상이 나와 매수자가 이익을 볼 수도 있다. 문제는 현금청산을 받는 시기다. 현금청산은 조합원이 재건축을 위해 이주를 하고 철거까지 다 마친 상태에서 약 6개월~1년 뒤 조합원이 동·호수 추첨을 하는 시기에 이뤄진다. 무턱대고 매수했다간 재건축 추진 과정인 수년 동안 큰 돈이 조합에 묶일 가능성이 크기 때문에 매수에 유념해야 한다. 특히 조합간 갈등, 시공사와의 마찰 등으로 재건축이 계획과 달리 원만하게 이루어지지 않을 최악의 경우엔 투자금 회수가 어려울 가능성도 반드시 염두해둬야 한다.

8·2 부동산 대책발표 이후 단지 이 곳 뿐 아니라 강동구 둔촌주공, 강남구 개포주공 등 재건축 사업이 진행중인 단지들에서 이같은 매물이 시장에 적지않게 등장하고 있다. 정부의 대책을 잘 이해하지 못한 일부 매수희망자들은 시세보다 저렴하다고 금방이라도 계약할 듯 매수 문의를 하고있다. 그러나 일부 비상식적인 공인중개업소에서는 이와 같은 사정을 잘 설명하지 않아 피해가 생길 게 우려된다. 잠원동 D공인중개업소 관계자는 “조합원 지위양도가 가능한 매물들은 대책발표 이전과 마찬가지로 10억 초중반대에 매물이 나오고 있다”며 “지나치게 가격이 저렴한 경우는 사정이 있는 건 아닌지 꼼꼼히 확인해 볼 필요가 있다”고 조언했다.  


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